8%/năm. Nghe cũng thơm.

Ngân hàng lại bảo có ân hạn, có ưu đãi nọ kia… Cảm giác lúc ký hợp đồng cứ như mình vừa tìm được chân ái. Nhưng mà xin thưa, ngân hàng không cho mình vay 1 năm. Ngân hàng cho vay 20 năm. Và cái đáng sợ nhất của khoản vay mua nhà đôi khi không phải giá căn hộ 3 tỷ hay 4 tỷ. Mà là cái lãi suất nằm ở phía sau năm đầu tiên.

Ví dụ rất đơn giản: vay 2 tỷ trong 20 năm, tính theo kiểu trả góp đều hàng tháng. Lãi 8% thì mỗi tháng khoảng 16,7 triệu. Hết ưu đãi, lên 11% thì thành khoảng 20,6 triệu. Nếu lãi thả nổi lên 14% thì khoảng 24,9 triệu/tháng. Tức là chỉ từ 11% lên 14%, mỗi tháng bay thêm hơn 4 triệu. Còn nếu từ mức ưu đãi 8% nhảy lên 14%, khoản trả hàng tháng chênh hơn 8 triệu.

Căn nhà vẫn từng ấy mét vuông. Ban công vẫn cái ban công ấy. Con vẫn từng ấy hộp sữa. Nhưng riêng ngân sách gia đình thì tự nhiên… bốc hơi như chưa từng tồn tại. 🥲

Và đây mới là chỗ tôi nghĩ người mua nhà cần tỉnh táo. Đừng lấy mức lãi suất đẹp nhất trong 6–12 tháng đầu để quyết định một khoản nợ kéo dài 20 năm. Vì đời người 20 năm có rất nhiều chuyện.

Hôm nay hai vợ chồng cùng khỏe, cùng có việc, thu nhập 40 triệu. Nhưng 5 năm nữa thì sao? Có con thứ hai không? Con đi học thì sao? Một người nghỉ việc vài tháng? Ốm đau? Công ty cắt giảm nhân sự? Hay đơn giản là lương đứng im trong khi mọi thứ xung quanh cứ tăng?

Giả sử hai vợ chồng thu nhập ổn định 40 triệu/tháng, mà tiền nhà ở mức lãi 14% đã ngốn gần 25 triệu, tức hơn 62% thu nhập. Còn khoảng 15 triệu để nuôi cả gia đình. Lúc ấy tôi nghĩ câu hỏi không còn là: “Mua được nhà không?” Mà là: “Mua xong có sống nổi không?”

Theo cách tôi nhìn, tiền trả nợ nhà lý tưởng không nên vượt quá 35% thu nhập ổn định, tối đa khoảng 40% nếu gia đình có quỹ dự phòng đủ dày. Với thu nhập 40 triệu, mức trả nợ hợp lý hơn sẽ khoảng 14–16 triệu/tháng, tương đương khoản vay khoảng 1,1–1,3 tỷ, thay vì cố gồng lên 2 tỷ.

Mua nhà nhỏ hơn một chút, xa hơn một chút, có khi lại là quyết định khôn ngoan hơn việc mua căn nhà trong mơ rồi sống 20 năm trong… nỗi ám ảnh ngày ngân hàng trừ tiền. 😅

Trước khi xuống tiền, tôi nghĩ có 5 việc rất đáng làm.

Một là hỏi ngân hàng cho đến khi hiểu rõ. Lãi ưu đãi chính xác bao lâu? Hết ưu đãi tính theo công thức nào? Nếu lãi lên 14–15% thì mỗi tháng mình trả bao nhiêu? Đừng chỉ hỏi: “Năm đầu bao nhiêu anh/chị?” Hãy hỏi luôn: “Năm thứ hai tôi khóc bao nhiêu?” 😂

Hai là nếu có thể, giảm số tiền vay thay vì chỉ kéo dài thời gian vay. Từ 20 năm kéo lên 30 năm nghe có vẻ nhẹ hơn, nhưng ở mức lãi 14%, khoản trả hàng tháng chỉ giảm từ khoảng 24,9 triệu xuống 23,7 triệu. Giảm được hơn 1 triệu mỗi tháng nhưng tổng tiền lãi có thể đội lên thêm hàng tỷ đồng. Nên nếu phải lựa chọn, tăng vốn tự có hoặc mua căn nhỏ hơn/xa hơn đôi khi thực tế hơn rất nhiều.

Ba là đừng tiêu sạch phần tiền được “giãn” trong năm đầu. Được ân hạn gốc, được lãi thấp thì càng tốt. Nhưng đừng thấy tháng này dư tiền lại đổi xe, đi du lịch, mua nội thất full option. Nếu có thể, hãy tranh thủ gom tiền trả bớt gốc trước khi lãi suất thả nổi.

Giảm được 500 triệu tiền gốc sớm có thể giúp giảm cả một núi tiền lãi về sau.

Bốn là tự test mình trước khi ký. Nếu dự kiến mỗi tháng phải trả 25 triệu, cứ thử trích đúng 25 triệu/tháng vào một tài khoản riêng trong 3 tháng. Nếu vẫn ăn uống, nuôi con, sinh hoạt bình thường thì có thể khoản vay đang nằm trong sức chịu đựng.

Còn mới tháng thứ hai đã bắt đầu: “Em ơi tháng này mình ăn mì nhé…” thì thôi. 😅 Đừng chờ đến lúc ký hợp đồng mua bán rồi mới phát hiện mình mua được nhà nhưng không mua nổi cuộc sống đi kèm.

Năm là nhất định phải giữ quỹ dự phòng. Đừng vét sạch 100% tiền tiết kiệm để làm vốn tự có. Sau khi xuống tiền vẫn nên giữ ít nhất 6 tháng chi phí thiết yếu, bao gồm cả tiền trả nợ, để phòng lúc ốm đau, mất việc hoặc có biến cố bất ngờ.

Tôi càng nghĩ càng thấy một chuyện khá buồn cười: Ngân hàng duyệt cho bạn vay 2 tỷ không có nghĩa là gia đình bạn nên vay 2 tỷ. Ngân hàng đang đánh giá khả năng trả nợ của bạn theo tiêu chuẩn của ngân hàng. Còn người phải sống với khoản nợ ấy 20 năm là gia đình bạn.

Nên căn nhà tốt không nhất thiết phải là căn to nhất, đẹp nhất hay ở vị trí “oách” nhất.

Theo tôi, căn nhà tốt là căn nhà mà sau khi trả tiền ngân hàng, con vẫn có tiền đi học, bố mẹ vẫn có tiền chữa bệnh, cuối tuần vẫn dám đưa nhau đi ăn một bữa và tháng nào cũng còn một ít tiền để thở.

Chứ mua được căn nhà 3 tỷ mà mỗi lần điện thoại báo “trừ tiền khoản vay” là cả nhà im bặt…

Thì đấy không gọi là an cư. Đấy gọi là an tâm trả nợ. 😅