Thế nên mới nói, bất động sản trung tâm Hà Nội là một cuộc chơi không dành cho người “vào cho vui” hay đầu tư theo kiểu… “nghe ông bạn rỉ tai”.
Cung hiếm, cầu đông: Cứ ngỡ đầu tư là thắng?
Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng – những cái tên nghe là thấy mùi “giá trị” rồi. Đây là những khu vực không có thêm đất để bán, không có thêm đất để xây, nhưng lại có hàng trăm lý do để người ta muốn sở hữu.
Một căn nhà mặt phố cổ, dù bé bằng cái hộp diêm, vẫn có thể được rao với giá trên trời, vì nó nằm ở đúng “toạ độ văn hóa” của thành phố. Một căn hộ cũ trong khu tập thể thời bao cấp, tường nứt, thang máy không có, cũng có thể lên tới cả trăm triệu đồng/m2 chỉ vì… “ở đó hiếm nhà bán lắm em ơi”.
Và đúng là, trong dài hạn, bất động sản trung tâm vẫn có xu hướng tăng giá. Vì đất thì không đẻ, người thì đẻ đều. Vì hạ tầng cứ nâng cấp dần dần, quy hoạch chỉnh trang thì vẫn đang triển khai, còn nhu cầu sống, làm việc, kinh doanh ở khu vực trung tâm thì… không bao giờ thiếu.
Nhưng đừng tưởng cứ mua là thắng, Có những “cú đau” đến từ chỗ không ngờ
Đầu tiên là cú lừa từ cảm xúc lịch sử:
“Căn này hồi xưa ông nội tôi ở, gần ngay hồ, bước ra là phố cổ, chả bao giờ mất giá đâu.”
Nghe thì rất “Hà Nội trong tim”, nhưng thực tế là căn nhà 60m2 đó chỉ có 15m2 là trong sổ đỏ, phần còn lại là xây lấn, nở hậu bất hợp pháp, hoặc… nằm đè lên quy hoạch thoát nước từ năm 1998 đến giờ chưa giải toả.
Tiếp theo là chi phí ngầm mà không phải ai cũng tính:
Bạn nghĩ sửa một căn nhà phố cổ là đơn giản ư? Xin thưa: chưa chắc bạn được sửa. Nhiều khu nằm trong vùng “bảo tồn”, “không được nâng tầng”, hoặc nếu muốn sửa, bạn phải họp tổ dân phố, đàm phán với 3 nhà bên cạnh, rồi ký với cả chủ hộ đã định cư ở Canada. Thêm vào đó là chi phí chống thấm, chống mối, chống nghiêng, đôi khi đủ để xây được 2 căn nhà mới ở ngoài thành.
Và không thể không kể tới rủi ro từ tin đồn.
“Hình như tuyến metro sẽ đi qua đây”, “có dự án cải tạo chung cư này rồi”, “nghe đâu sẽ mở đường từ đây ra vành đai”… Những câu nói vu vơ kiểu này đủ sức thổi giá nhà lên gấp đôi, nhưng 5 năm sau bạn quay lại thì tuyến metro vẫn nằm trên… bản vẽ PowerPoint của một cuộc hội thảo năm nào đó.
Vậy đâu là cơ hội thật?
Đừng vội chạy theo giá rẻ bất ngờ, hãy hỏi vì sao nó rẻ.
Cơ hội thật sự nằm ở những tài sản có pháp lý hoàn chỉnh, có tiềm năng khai thác thực tế, và có tính kết nối cao trong tương lai. Một căn nhà có sổ đỏ đàng hoàng, mặt tiền rõ ràng, nằm gần vành đai 1, gần trạm metro đang xây dựng hoặc sát khu phố chuyên doanh, đó là của để dành thật sự.
Hoặc có thể nhắm đến những khu vực đang được ưu tiên chỉnh trang đô thị, được thành phố khuyến khích phát triển thành trung tâm dịch vụ, thương mại, hoặc du lịch. Những nơi như khu xung quanh Văn Miếu, quanh ga Hà Nội, hay ven Hồ Tây đang âm thầm được “makeover” từng chút một.
Đừng vì yêu phố cổ mà mua nhầm căn nhà vừa chật, vừa tối, vừa… không thuộc về trên giấy tờ.
Đừng vì nghe nói “bạn anh vừa lãi gấp đôi từ căn nhà ở Phan Đình Phùng” mà đi mua đại một căn ở Hàng Đào rồi chờ phép màu xảy ra.
Và quan trọng nhất: đừng bao giờ đánh đổi sự an toàn tài chính để sở hữu một miếng đất “có vẻ như” đắt giá. Vì ở trung tâm Hà Nội, không phải đất nào cũng là vàng, có những miếng là… vàng mã.
Giá bất động sản trung tâm sẽ còn tăng, đó là xu hướng dài hạn. Nhưng ai sẽ là người được hưởng phần tăng giá đó? Là người có chiến lược, có hiểu biết pháp lý, biết tính toán dòng tiền, và không đầu tư bằng… trái tim.
Thị trường không dành cho người lãng mạn. Bởi vì trong khi bạn đang đứng trước một căn nhà cổ với ánh mắt đầy hoài niệm, thì thị trường đã lẳng lặng tính xong lãi suất, suất đầu tư.
Vậy nên, nếu muốn “ăn miếng bánh” mang tên bất động sản trung tâm Hà Nội, hãy nhớ cái dao để cắt bánh không hề cùn. Ai cắt khéo, sẽ có phần. Ai vội vàng, rất có thể cắt trúng… tay mình.