Nhưng thực tế thị trường lại đang vận hành đúng như vậy. Những căn hộ tập thể có diện tích sổ chỉ khoảng 40–60 m², sau khi được cơi nới, cải tạo, có thể được rao bán với giá 10–12 tỷ đồng, thậm chí hơn, tùy vị trí.

Câu chuyện trong hình không phải ngoại lệ. Một căn hộ tầng 2, diện tích sổ hơn 50 m² nhưng diện tích sử dụng lên tới khoảng 120 m², được chào bán 12 tỷ đồng tại khu Thành Công (Ba Đình). Điều đáng nói là mức giá này không khiến thị trường “sốc” như cách người ngoài hình dung, bởi trong bối cảnh hiện tại, đây lại là mức giá… không quá lạ với phân khúc nhà tập thể lõi trung tâm.

Buồn cười hơn, lý do định giá 12 tỷ theo chủ post chia sẻ là: Cô em dâu làm ngân hàng NCB định giá 10 -11 tỷ, mà ngân hàng chỉ định giá khoảng 80% giá thực tế

👉Suy ra giá chào bán nhân hệ số 1.2-1,5 lên 🥴

Để hiểu vì sao một loại hình nhà ở vốn được xem là cũ kỹ, xuống cấp lại có thể đạt tới mức giá như vậy, cần nhìn vào ba yếu tố cốt lõi: vị trí, nguồn cung và cách thị trường định nghĩa “diện tích”.

Trước hết là câu chuyện vị trí. Phần lớn các khu tập thể cũ ở Hà Nội đều nằm tại những quận trung tâm như Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng – nơi quỹ đất gần như không còn để phát triển dự án mới quy mô lớn. Đây là những khu vực đã hoàn thiện về hạ tầng, từ giao thông, trường học, bệnh viện đến các tiện ích xã hội. Trong bất động sản, vị trí luôn là yếu tố mang tính quyết định, và khi yếu tố này trở nên khan hiếm, giá trị của nó sẽ được đẩy lên bất kể chất lượng công trình hiện hữu ra sao.

Tiếp theo là yếu tố nguồn cung. Nhà tập thể là loại hình không thể “tăng thêm” trong ngắn hạn. Các kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vẫn đang gặp nhiều vướng mắc về cơ chế, lợi ích và sự đồng thuận của cư dân. Điều này khiến cho nguồn hàng gần như đứng yên, trong khi nhu cầu ở khu vực trung tâm vẫn duy trì ở mức cao. Sự mất cân đối giữa cung và cầu là một trong những nguyên nhân trực tiếp đẩy giá lên.

Tuy nhiên, yếu tố đặc thù nhất của nhà tập thể lại nằm ở cách tính diện tích. Khác với căn hộ chung cư hiện đại, nơi diện tích được xác định rõ ràng theo pháp lý, nhà tập thể tồn tại một “khoảng chênh” giữa diện tích trên sổ và diện tích sử dụng thực tế. Qua nhiều năm, cư dân đã tự cơi nới, tận dụng không gian chung hoặc phần diện tích bên ngoài để mở rộng diện tích sinh hoạt. Từ đó hình thành nên những căn hộ có diện tích sử dụng lớn hơn đáng kể so với con số trên giấy tờ.

Khi bước vào giao dịch, chính phần diện tích “ngoài sổ” này lại trở thành yếu tố được người bán đưa vào định giá. Một căn hộ 50 m² trên sổ nhưng sử dụng thực tế 100–120 m² sẽ được nhìn nhận khác hoàn toàn so với một căn hộ chỉ sử dụng đúng diện tích pháp lý. Điều này tạo ra một mặt bằng giá riêng cho nhà tập thể, nơi giá trị không còn được tính thuần túy theo pháp lý mà là sự kết hợp giữa thực tế sử dụng và kỳ vọng của người mua.

Bên cạnh đó, tâm lý thị trường cũng đóng vai trò không nhỏ. Đối với nhiều người, việc sở hữu một căn nhà tại khu vực trung tâm mang lại những lợi ích khó có thể quy đổi thành tiền, như khoảng cách di chuyển ngắn, hệ thống tiện ích đầy đủ, môi trường sống quen thuộc. Những yếu tố này khiến không ít người chấp nhận trả giá cao hơn để đổi lấy sự tiện lợi lâu dài.

Ngoài ra, còn một lớp kỳ vọng khác mang tính đầu tư. Không ít người mua nhà tập thể với niềm tin rằng trong tương lai, khi các khu nhà này được cải tạo hoặc xây dựng lại, họ sẽ nhận được suất tái định cư với giá trị cao hơn. Dù kịch bản này chưa có mốc thời gian cụ thể, nhưng chính kỳ vọng đó cũng góp phần đẩy mặt bằng giá lên.

Từ những yếu tố trên, có thể thấy rằng việc gọi hiện tượng này là “ngáo giá” chỉ đúng ở góc nhìn bề mặt. Nếu chỉ xét đến chất lượng công trình, mức giá hàng chục tỷ đồng cho một căn hộ tập thể rõ ràng là khó hợp lý. Nhưng nếu đặt trong bối cảnh vị trí trung tâm, nguồn cung hạn chế và những yếu tố đặc thù về diện tích sử dụng, mức giá này lại phản ánh đúng cách mà thị trường đang định giá.

Điều quan trọng nằm ở phía người mua. Khi tham gia vào phân khúc này, cần phân biệt rõ giữa giá trị pháp lý và giá trị sử dụng, giữa nhu cầu ở thực và kỳ vọng đầu tư. Bởi nếu không hiểu rõ mình đang trả tiền cho điều gì, rất dễ rơi vào trạng thái mua theo cảm tính hoặc theo “câu chuyện” được kể lại.

Nhà tập thể Hà Nội vì thế trở thành một trường hợp đặc biệt của thị trường bất động sản. Nó không chỉ là nơi ở, mà còn là sự giao thoa giữa quá khứ và hiện tại, giữa giá trị sử dụng và giá trị kỳ vọng. Và chính sự giao thoa đó khiến mức giá của nó, dù gây tranh cãi, vẫn tiếp tục tồn tại và được chấp nhận trong một bộ phận người mua nhất định.