Tuần qua có hai tin bất động sản Hà Nội đọc riêng thì bình thường, ghép lại thì rất thú vị.

Tin một: dự án mới ở Đông Anh chào giá 128-132 triệu/m². Một dự án khác giáp đại lộ Thăng Long mở bán 93 triệu/m². Cứ mỗi quý lại một mặt bằng giá mới, mỗi lần mở bán lại một cái giật mình.

Tin hai: số căn hộ ký gửi bán trên thị trường thứ cấp tăng 25% so với cùng kỳ. Thanh khoản rất chậm. Bắt đầu xuất hiện hàng "cắt lỗ", mua chênh 300-500 triệu giờ rao ngang giá hợp đồng mà vẫn ế.

Giá mới cứ lên, mà hàng cũ bán không ai mua. Nghe thì mâu thuẫn. Nhưng nghĩ kỹ thì đây là dấu hiệu rất cổ điển của một thị trường đang tách làm hai.

Giá sơ cấp lên vì nó phải lên. Đất đấu giá đắt, vật liệu tăng, nhân công tăng, chi phí vốn tăng. Developer xây xong tính ra giá thành đã 70-80 triệu/m² rồi, cộng lãi vào thì 93 triệu là bình thường, 132 triệu là có thương hiệu. Nó không lên vì nhiều người muốn mua. Nó lên vì chi phí ép lên. Giống tô phở giờ 50 ngàn không phải vì phở ngon hơn 10 năm trước, mà vì thịt bò, ga, mặt bằng, nhân công cái gì cũng tăng. Phở đắt hơn chứ không ngon hơn.

Mà thực ra developer cũng không hạ giá được dù muốn. Đất mua bằng tiền vay, dự án thế chấp ngân hàng. Hạ giá bán tức là thừa nhận tài sản đảm bảo mất giá, ngân hàng lập tức siết lại khoản vay. Developer đang kẹt giữa hai cái chết: bán giá cao thì không ai mua, hạ giá thì ngân hàng đòi nợ. Nên nó chọn cách thứ ba: cứ niêm yết giá cao, bán được bao nhiêu hay bấy nhiêu, cầm cự ngày nào hay ngày đó.

Nhưng giá thứ cấp là câu chuyện khác. Giá thứ cấp do người mua quyết định, không phải developer. Và người mua bây giờ đang làm một phép tính rất đơn giản.

Lãi vay thả nổi 13-14%. Mua căn chung cư 5 tỷ, vay 70% tức 3,5 tỷ, mỗi tháng trả lãi gần 40 triệu. Cho thuê được bao nhiêu? Tầm 10-15 triệu là giỏi. Mỗi tháng bù lỗ 25-30 triệu chỉ riêng chênh lệch lãi vay trừ tiền thuê. Một năm mất 300-360 triệu. Hai năm mất 600-700 triệu. Chưa kể phí quản lý, bảo trì, thuế.

Bạn là người mua chênh 500 triệu hồi năm ngoái, đang vay ngân hàng, mỗi tháng mất 30 triệu nuôi căn hộ mà nó không đẻ ra đồng nào cho bạn. Bạn rao bán ngang giá gốc, chấp nhận mất 500 triệu tiền chênh. Vẫn ế. Vì người định mua cũng biết tính, lãi 14% thì gửi ngân hàng 8% ngủ ngon hơn.

Đó là lý do hàng ký gửi tăng 25% mà thanh khoản chậm. Không phải không có hàng. Hàng đầy. Không có người mua ở mức giá đó trong điều kiện lãi suất này.

Nhân thể, có một con số ít ai để ý. Cuối 2025, Hà Nội có 19.380 căn cao cấp, 12.274 căn hạng sang, và 646 căn trung cấp. Sáu trăm bốn sáu. Không có phổ thông. Tức là thành phố 8 triệu dân, nguồn cung mới gần như 100% dành cho người giàu.

Nhưng người giàu không mua để ở. Người giàu mua để đầu tư. Mà đầu tư thì phải bán được cho người sau. Người sau là ai? Cũng lại người giàu. Chuỗi này chạy được khi lãi suất thấp và tiền rẻ. Nhưng khi lãi suất 14%, chi phí ôm hàng đắt hơn cả lãi kỳ vọng, chuỗi đứt.

Giống trò chuyền bom. Nhạc còn thì ai cũng cười. Nhạc tắt thì thằng cầm bom khóc.

Và nhạc bây giờ không phải tắt, nhưng đang chậm dần. Lãi suất tăng là nhạc chậm. Khối ngoại rút là nhạc chậm. Tỷ giá căng là nhạc chậm. Mỗi thứ chậm một chút, ghép lại thì bước chân đã lỡ nhịp rồi.

Chung cư Hà Nội tăng 101% trong 3 năm. Đúng. Nhưng 101% đó là giá niêm yết, giá developer in trên brochure. Còn giá có người thật rút ví mua thật, trong điều kiện lãi 14%, tỷ giá căng, thanh khoản mỏng... là một con số khác. Và con số đó thì không có trong báo cáo của ai cả.

Mà nghĩ rộng ra, thị trường bất động sản bây giờ giống xã hội thu nhỏ. Developer xây toàn nhà cho người giàu vì biên lãi cao. Người trung bình thì không có nhà để mua. Người đã mua thì không bán được. Người muốn mua thì không đủ tiền vay. Ai cũng kẹt, mỗi người kẹt một kiểu.

Có câu của Tolstoy mà mình hay nghĩ đến: mọi gia đình hạnh phúc đều giống nhau, mỗi gia đình bất hạnh thì bất hạnh theo kiểu riêng. Bất động sản Hà Nội bây giờ cũng vậy. Mỗi người ôm nhà đều khổ theo kiểu riêng, nhưng có chung một nguyên nhân: mua thứ mình nuôi không nổi.

Thực ra giá nhà có lên 200 triệu/m² cũng không sao, nếu bạn mua bằng tiền mình, ở thật, sống thật, không nợ ai. Cái giết người không phải giá cao. Cái giết người là giá cao cộng với tiền vay cộng với lãi suất leo thang cộng với không ai mua lại. Bốn thứ đó gặp nhau thì căn hộ 5 tỷ trở thành cái cùm 5 tỷ.

Mà cái đáng sợ nhất là bạn không biết mình đang đeo cùm. Vì brochure vẫn in giá lên. Báo cáo vẫn nói tăng 101%. Chuyên gia vẫn khuyên "tầm nhìn dài hạn". Mọi thứ trông vẫn đẹp cho đến lúc bạn cần bán. Lúc đó mới biết giá trị thật của căn hộ không phải số in trên giấy, mà là số tiền người lạ sẵn sàng trả cho bạn trong vòng 30 ngày.

Thị trường không bao giờ nói dối. Nó chỉ nói thật hơi muộn.