Trong bối cảnh đó, Bộ Xây dựng đang đưa ra một dự thảo Nghị quyết về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Nghe tên thôi đã thấy đánh trúng tâm lý. Không phải nhà ở xã hội với nhiều điều kiện ràng buộc, cũng không phải nhà thương mại giá cao ngoài tầm với, mà là một phân khúc ở giữa, đủ dễ tiếp cận hơn nhưng vẫn vận hành theo cơ chế thị trường.
Lý do xuất hiện của chính sách này cũng rất rõ ràng. Giá nhà những năm gần đây tăng khá mạnh, trung bình 10–15% mỗi năm, có thời điểm lên tới 30%. Trong khi đó, thu nhập của phần đông người dân không tăng kịp. Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp năm 2025 đã chạm ngưỡng khoảng 100 triệu mỗi mét vuông, tăng khoảng 40% so với năm trước. TP.HCM cũng không kém cạnh khi giá sơ cấp lên khoảng 111 triệu mỗi mét vuông. Nhìn vào con số là hiểu vì sao nhiều người đi xem nhà giờ chủ yếu để… cập nhật giá.
Điểm đáng chú ý của dự thảo lần này nằm ở cách tiếp cận. Thay vì để doanh nghiệp tự xoay sở giữa bài toán chi phí và lợi nhuận, Nhà nước chủ động tạo cơ chế để “dẫn dòng” phân khúc này.
Trước hết là câu chuyện quỹ đất. Địa phương sẽ có trách nhiệm bố trí quỹ đất cho nhà ở giá phù hợp, thay vì trông chờ doanh nghiệp tự tìm quỹ đất rồi gánh toàn bộ chi phí đầu vào. Đây là bước đi quan trọng, bởi giá đất luôn là biến số lớn nhất trong cấu trúc giá nhà.
Tiếp theo là cơ chế lựa chọn chủ đầu tư. Dự thảo cho phép chỉ định chủ đầu tư mà không cần đấu giá hay đấu thầu. Nếu triển khai minh bạch, cơ chế này có thể rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị dự án, vốn là khâu thường kéo dài nhiều năm.
Về phía doanh nghiệp, mức lợi nhuận được khống chế tối đa 15% tổng vốn đầu tư. Đây là một con số đủ để làm, nhưng không phải kiểu biên lợi nhuận hấp dẫn như một số dự án thương mại cao cấp. Đổi lại, doanh nghiệp được tiếp cận vốn vay ưu đãi, thời gian vay dài hơn, giúp giảm áp lực tài chính trong quá trình triển khai.
Một thay đổi đáng chú ý khác là không bắt buộc bố trí 20% quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án. Điều này giúp dự án gọn hơn về cấu trúc, tránh tình trạng “một dự án, hai cơ chế” vốn từng khiến nhiều chủ đầu tư lúng túng.
Về sản phẩm, định hướng khá rõ: tại các đô thị lớn sẽ ưu tiên phát triển chung cư để tiết kiệm quỹ đất, đồng thời vẫn phải đảm bảo hạ tầng và chất lượng xây dựng. Nói cách khác, nhà giá phù hợp nhưng không đồng nghĩa với việc đánh đổi tiện ích hay chất lượng sống.
Câu chuyện giá bán cũng được kiểm soát chặt hơn. Giá sẽ được tính đúng, tính đủ chi phí cộng với lợi nhuận tối đa 15%, sau đó phải qua kiểm toán, quyết toán và hậu kiểm của địa phương. Người mua cũng bị giới hạn, mỗi người chỉ được mua một căn và không được bán lại trong vòng ít nhất 5 năm. Quy định này nhằm hạn chế đầu cơ, giữ đúng mục tiêu phục vụ nhu cầu ở thực.
Nghe qua thì mọi thứ đều khá hợp lý, thậm chí là hợp lý ở nhiều tầng. Nhưng thị trường bất động sản vốn không thiếu những chính sách nghe rất ổn trên giấy.
Câu hỏi nằm ở khâu thực thi.
Quỹ đất có được bố trí đúng và đủ hay không, việc chỉ định chủ đầu tư có minh bạch không, chi phí đầu vào có thực sự được kiểm soát để giữ giá bán ở mức “phù hợp”, và quan trọng nhất là doanh nghiệp có thấy bài toán này đủ hấp dẫn để tham gia hay không.
Nếu những điểm này được giải quyết đồng bộ, phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp có thể trở thành mảnh ghép còn thiếu của thị trường, nơi người thu nhập trung bình có thêm cơ hội an cư mà không phải đánh đổi quá nhiều.
Còn nếu không, rất có thể vài năm nữa, chúng ta lại có thêm một khái niệm nghe rất hợp lý, nhưng vẫn nằm nhiều hơn trên giấy.