Tuy nhiên, để chính sách này khả thi, cần nói thẳng: không thể chỉ kêu gọi doanh nghiệp “bán rẻ”. Muốn có nhà “giá hợp lý” thật sự, phải giải bài toán bằng cơ chế.
Dưới đây là phân tích theo 3 lớp: người mua chịu được bao nhiêu, sản phẩm phải như thế nào, và điều kiện nào để doanh nghiệp làm được
1) Với thu nhập 20 triệu/tháng, “mức giá mua chịu được” là bao nhiêu?
Đầu tiên phải thống nhất một điều: 20 triệu/tháng ở đô thị lớn không phải thu nhập dư dả. Nếu người mua còn thuê trọ, nuôi con, chi phí sinh hoạt… thì khả năng trả nợ bị giới hạn.
Một khung an toàn phổ biến trong tài chính cá nhân: Tổng chi trả nợ nhà (gốc + lãi) nên ở mức 30–35% thu nhập để còn sống, còn dự phòng.
Với 20 triệu/tháng: ngưỡng trả nợ hợp lý khoảng 6–7 triệu/tháng (thực tế nhiều người vẫn phải gồng 8–10 triệu, nhưng đó là vùng rủi ro).
Với mức trả 6–7 triệu/tháng, trong bối cảnh lãi suất biến động, khả năng vay thường chỉ phù hợp với căn nhà có giá trị không quá cao. Nói nôm na: nhà ở cho nhóm 20 triệu/tháng không thể là căn 3–4 tỷ, vì bài toán dòng tiền sẽ không chịu nổi.
Vậy nên, nếu muốn khả thi, phân khúc này phải có: giá bán “vừa túi”, hoặc cơ chế tín dụng đủ dài và ổn định để giảm áp lực trả hàng tháng, hoặc mô hình thuê/thuê mua.
2) Vì sao thị trường hiện thiếu sản phẩm cho nhóm 20 triệu/tháng?
Vì phân khúc này “kẹt giữa 2 đầu”: Nhà thương mại hiện nay thường bị đẩy lên phân khúc trung – cao do chi phí đất, chi phí vốn, và kỳ vọng lợi nhuận. NOXH thì thiếu cung và ràng buộc điều kiện mua, quy trình xét duyệt.
Doanh nghiệp không thiếu thiện chí. Họ thiếu “đầu vào” phù hợp: quỹ đất giá hợp lý, thủ tục nhanh (thời gian là chi phí), vốn rẻ hơn (lãi cao là đội giá), tiêu chuẩn sản phẩm tối ưu chi phí.
Nếu 1 dự án mất thêm 1–2 năm thủ tục, chi phí vốn và chi phí cơ hội sẽ đẩy giá bán lên, khiến mục tiêu “giá hợp lý” vỡ ngay từ đầu.
3) Muốn làm được “nhà cho người 20 triệu/tháng”, phải có 4 điều kiện bắt buộc
👉 Quỹ đất: phải đặt đúng vị trí trong quy hoạch
Nói thẳng: khó có nhà giá hợp lý nếu cố nhét vào lõi đô thị. Giải pháp thực tế là: phát triển theo các cực việc làm; bám các trục TOD; đô thị vệ tinh và vành đai; kết nối bằng giao thông công cộng để giảm “chi phí đi lại”.
Nếu không có hạ tầng kết nối, người mua sẽ không chọn, và dự án lại phải nâng cấp sản phẩm để bán được → giá tăng.
👉 Thủ tục: phải rút ngắn thời gian triển khai
Trong bất động sản, thời gian là tiền. Thời gian kéo dài làm tăng: lãi vay dự án; chi phí quản trị; chi phí pháp lý; chi phí cơ hội
Chủ trương “đẩy nhanh quy hoạch, tăng tốc phê duyệt” là điều kiện sống còn, không phải khẩu hiệu.
👉 Tín dụng: phải có gói dài hạn và ổn định
Nhóm thu nhập 20 triệu/tháng cần: lãi suất ổn định dài, thời hạn vay dài, cơ chế giảm sốc khi hết ưu đãi
Nếu vẫn là kiểu “ưu đãi 12–24 tháng rồi thả nổi”, người mua sẽ sợ và không dám bước vào. Khi đó, “nhà giá hợp lý” vẫn ế vì người mua không chịu nổi bài toán trả nợ.
👉 Thiết kế sản phẩm: tối ưu chứ không cắt giảm chất lượng sống
Nhà giá hợp lý không có nghĩa là nhà chất lượng thấp.
Nó phải tối ưu ở: diện tích vừa đủ (không phô trương), công năng tốt, vận hành phí thấp, tiện ích thiết yếu đủ dùng, bãi gửi xe, trường học, y tế, giao thông kết nối.
Nếu làm nhà rẻ nhưng sống bất tiện, dự án sẽ thất bại vì không có cầu thật.
👉 Nhận định tính khả thi: có thể làm được, nhưng phải chọn đúng “mô hình”
Theo tôi, sẽ khả thi nhất nếu triển khai theo 3 hướng song song:
1. Nhà thương mại giá hợp lý (affordable housing): bám TOD, vành đai, vệ tinh; tối ưu pháp lý và chi phí.
2. Thuê – thuê mua quy mô lớn: giúp người thu nhập 20 triệu có “đường vào” trước khi mua.
3. Tín dụng nhà ở dài hạn: giảm cú sốc lãi suất, tạo niềm tin cho người mua ở thật.
Nếu chỉ nói “tăng quỹ đất” mà không làm nhanh thủ tục và không có tín dụng dài hạn, thì mục tiêu rất dễ biến thành: giá vẫn cao, chỉ rẻ hơn một chút so với nhà thương mại hiện hữu.
Kết luận
Chủ trương phát triển nhà cho nhóm thu nhập khoảng 20 triệu/tháng là đúng và cần thiết. Nhưng tính khả thi phụ thuộc vào 4 nút: đất – thủ tục – tín dụng – thiết kế sản phẩm.
Nếu giải được 4 nút này, thị trường sẽ có thêm một phân khúc rất mạnh: nhà ở vừa túi, cầu thật, thanh khoản thật. Nếu không giải được, nó sẽ chỉ là một khẩu hiệu đẹp trong khi người mua vẫn đứng ngoài.