Nghe qua thì hợp lý: đất trung tâm thường như “con nhà gia giáo”, pháp lý rõ ràng, sổ sách gọn gàng, nhu cầu luôn có, giá ít khi tụt dốc đột ngột. Người mới, vốn ít kinh nghiệm, tâm lý hay run khi nghe tin “có biến” trên thị trường, thì việc chọn đất trung tâm chẳng khác nào gửi con vào trường học điểm, yên tâm ngủ ngon.
Nhưng đời, như chúng ta biết, đâu chỉ có “an toàn”.
An toàn không đồng nghĩa với giàu nhanh
Vấn đề là: đất trung tâm đúng là hiếm khi lỗ, nhưng cũng hiếm khi “lời to” trong thời gian ngắn. Tốc độ tăng giá của nó giống như việc nuôi một cây bonsai, chậm rãi, từ tốn, đẹp thì đẹp thật nhưng không thể đùng một cái cao 2 mét chỉ sau một mùa mưa nắng.
Trong khi đó, ở những khu vực đang lên hạ tầng, nơi mà hôm nay còn là đồng ruộng, mai đã thấy xe ủi, máy xúc, giá đất có thể tăng vùn vụt chỉ sau một tin quy hoạch. Ở đó, nếu may mắn và đủ nhanh, bạn có thể “ăn” vài chục phần trăm chỉ trong vòng vài tháng. Tất nhiên, rủi ro cũng cao gấp bội: dự án hạ tầng có thể chậm tiến độ, quy hoạch thay đổi, hoặc… bị bỏ ngang vì lý do “muôn thuở” là thiếu vốn.
Vậy nên, nếu là người mới và chỉ biết ôm chặt đất trung tâm với hy vọng “thắng lớn” trong 1–2 năm, thì khả năng cao sẽ rơi vào cảnh… nhìn người khác “ăn” sóng hạ tầng, còn mình vẫn chờ giá nhà phố tăng thêm vài triệu/m² sau 3 năm.
Bài toán của người mới: Ôm trứng trong một giỏ hay chia đều?
Người mới thường mắc hai cực đoan:
- Cực đoan thứ nhất: Bỏ hết vốn vào một mảnh đất trung tâm để “ăn chắc mặc bền”. Kết quả: vốn an toàn nhưng lợi nhuận ì ạch.
- Cực đoan thứ hai: Nghe lời rủ rê “khu này sắp thành phố mới” rồi dồn hết tiền vào vùng xa, để rồi sau 2 năm chỉ thấy… bãi cỏ mọc tốt hơn.
Giải pháp khôn ngoan hơn là chia vốn. Hãy coi mình như đầu bếp, một phần nguyên liệu (vốn) để nấu món “ổn định” là đất trung tâm, một phần nguyên liệu để thử món “mạo hiểm” là đất ở khu vực vệ tinh hoặc đang được đầu tư hạ tầng mạnh. Món đầu tiên giúp bạn chắc bụng, món thứ hai có thể giúp bữa ăn… đáng nhớ nếu thành công.
Ví dụ: có 3 tỷ. Thay vì ôm hết vào một căn nhà phố nhỏ trong trung tâm, có thể để 2 tỷ mua mảnh đất hoặc căn hộ trung tâm “giữ giá”, và 1 tỷ còn lại thử sức với một lô đất vùng ven đang đón hạ tầng.
Tâm lý và chiến lược mới là “vũ khí bí mật”
Thực tế, bất động sản không chỉ là chuyện mua rẻ, bán đắt, mà là câu chuyện về tâm lý và kiên nhẫn. Người mới thường bị cuốn vào tin tức nóng hổi, nhóm chat “nội bộ”, hoặc lời khuyên “em cứ mua, anh đảm bảo lãi” của những người… không phải là người chịu rủi ro cùng bạn.
Kinh nghiệm rút gọn cho người mới:
- Đất trung tâm: Chọn vị trí đã hình thành đầy đủ tiện ích, pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt. Đặt mục tiêu giữ dài hạn 3–5 năm để thấy sự ổn định và lợi nhuận.
- Đất vệ tinh: Chỉ mua khi bạn hiểu rõ hạ tầng nào đang triển khai, thời gian hoàn thành, và có kế hoạch “thoát hàng” nếu thị trường quay xe.
Đất trung tâm giống như một chiếc ô tô Toyota, bền bỉ, an toàn, dễ bán lại, nhưng khó mà “đua tốc độ” với siêu xe. Nếu bạn mới vào thị trường và muốn vừa an toàn vừa có cơ hội thắng lớn, đừng chỉ lái mỗi Toyota. Hãy giữ một chiếc để đi làm hàng ngày, và dành chút vốn mua thêm một chiếc “xe đua” cho những cung đường hứa hẹn… nhưng nhớ cài dây an toàn thật chặt.
Bởi trong bất động sản, điều nguy hiểm nhất không phải là giá rớt, mà là bước vào thị trường mà không biết mình đang chơi trò gì. Và khi đã hiểu luật chơi, “an toàn” hay “mạo hiểm” đều có thể dễ mang lại chiến thắng hơn.