Thế nhưng, thực tế lại đang xuất hiện một nghịch lý trớ trêu: nhiều tổ chức tín dụng sở hữu trong tay những lô đất, căn nhà trị giá hàng chục thậm chí hàng trăm tỷ đồng, nhưng lại… không thể bán, không thể sang tên, và cũng không thể hạch toán vào tài sản. Giữ tài sản nhưng không có quyền bán nghe như chuyện đùa, nhưng đây lại là một vấn đề pháp lý nhức nhối đang bóp nghẹt tiến trình xử lý nợ xấu.

Nguyên nhân nằm ở cách các cơ quan đăng ký đất đai áp dụng quy định. Dù việc nhận bất động sản trong quá trình xử lý nợ (thông qua gán nợ hoặc thi hành án) về bản chất không phải là một giao dịch mua bán thông thường, nhiều địa phương vẫn yêu cầu ngân hàng phải hoàn tất toàn bộ thủ tục như khi mua đất mới. Điều này dẫn tới việc hồ sơ bị ách tắc, ngân hàng không thể đứng tên trên sổ đỏ, đồng nghĩa với việc không thể công chứng hợp đồng mua bán hay phát mại tài sản. Thậm chí, với những tài sản đấu giá nhiều lần thất bại, ngân hàng cũng bị mắc kẹt trong thế “đứng nhìn” đất thì để hoang, vốn thì chôn, mà khoản nợ thì vẫn treo.

Hệ quả kéo dài không chỉ là gánh nặng tài chính. Khi giá đất tăng, rủi ro tranh chấp pháp lý cũng tăng theo. Chủ cũ hoặc các bên liên quan hoàn toàn có thể khởi kiện đòi lại quyền sở hữu, khiến quá trình xử lý nợ không những không thu hồi được vốn mà còn tiềm ẩn thêm chi phí kiện tụng. Về mặt kế toán, việc không thể hạch toán tài sản cũng khiến báo cáo tài chính của ngân hàng bị bóp méo, ảnh hưởng đến khả năng trích lập dự phòng và đánh giá sức khỏe tài chính của tổ chức tín dụng.

Từ góc nhìn thị trường, đây không chỉ là câu chuyện nội bộ ngành ngân hàng. Khi dòng chảy xử lý nợ xấu bị nghẽn, lượng tài sản bất động sản “đóng băng” sẽ tăng, làm giảm nguồn cung trên thị trường thứ cấp. Điều này vừa tạo sự méo mó về giá, vừa khiến cơ hội tái cấu trúc vốn và tái đầu tư bị trì hoãn. Nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là các quỹ mua bán nợ hoặc nhà đầu tư săn tài sản thanh lý, cũng mất đi nhiều cơ hội tiếp cận nguồn hàng giá trị.

Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đã kiến nghị một giải pháp khá rõ ràng: cho phép ngân hàng được đăng ký sang tên ngay sau khi nhận tài sản từ gán nợ hoặc thi hành án, kèm hướng dẫn cụ thể về hạch toán và trích lập dự phòng. Đồng thời, áp dụng nguyên tắc giới hạn thời gian  trong vòng 5 năm kể từ khi sang tên, ngân hàng buộc phải bán hoặc chuyển nhượng để thu hồi vốn. Điều này vừa đảm bảo quyền lợi của tổ chức tín dụng, vừa tránh tình trạng ngân hàng ôm bất động sản lâu dài như một nhà đầu cơ.

Nếu không sớm tháo gỡ nút thắt pháp lý này, chúng ta sẽ tiếp tục chứng kiến một thị trường nợ xấu ì ạch, nơi ngân hàng thành “chủ nhà bất đắc dĩ”, tài sản bị bỏ phí, và dòng vốn lẽ ra phải được tái lưu thông để thúc đẩy nền kinh tế lại bị chôn vùi dưới lớp bụi hồ sơ và thủ tục. Trong cuộc chơi tài chính – bất động sản, thời gian chính là tiền, và mỗi ngày chậm trễ là một ngày thị trường mất đi cơ hội phục hồi mạnh mẽ 💸.