Riêng trong tháng 6, tổng giá trị phát hành đạt gần 13.000 tỷ đồng, chiếm gần 38% toàn thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Con số này thể hiện một xu hướng rõ rệt: dòng vốn đang quay trở lại với địa ốc, nhưng không hẳn để phát triển dự án, mà phần lớn nhằm giải quyết những vấn đề nội tại đã âm ỉ từ nhiều năm trước.

Thực tế cho thấy, rất nhiều thương vụ phát hành trái phiếu thời gian gần đây mang đậm dấu ấn của chiến lược “đảo nợ” – tức phát hành mới để chi trả cho nghĩa vụ nợ cũ, hoặc tái cấu trúc bảng cân đối tài chính vốn đang mất cân đối nghiêm trọng. Một trong những ví dụ điển hình là Công ty Cổ phần Tư vấn và Kinh doanh Bất động sản TCO, đơn vị vừa phát hành thành công lô trái phiếu trị giá 5.000 tỷ đồng vào cuối tháng 6. Tuy nhiên, theo báo cáo tài chính, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp này đã tăng vọt từ hơn 5.093 tỷ đồng vào cuối năm 2023 lên hơn 11.984 tỷ đồng vào cuối năm 2024. Hệ số nợ/vốn chủ sở hữu theo đó tăng từ 4,5 lần lên gần 10 lần mức báo động cao nếu xét theo chuẩn tài chính doanh nghiệp thông thường.

Một trường hợp khác là Công ty Cổ phần Xây dựng Đầu tư Bất động sản Việt Minh Hoàng (VMH), đã phát hành thành công lô trái phiếu kỳ hạn 5 năm với giá trị 3.466 tỷ đồng vào tháng 5 vừa qua. Dù có vốn điều lệ lớn và thâm niên hoạt động từ năm 2010, nhưng theo báo cáo xếp hạng tín nhiệm của FiinRatings, năng lực kinh doanh của VMH chỉ ở mức trung bình, quy mô tài sản thấp hơn mặt bằng chung của ngành, và mới chỉ triển khai một dự án duy nhất tại Hà Nội. Việc huy động vốn quy mô lớn trong khi năng lực triển khai hạn chế đặt ra nghi vấn lớn về khả năng sử dụng hiệu quả nguồn vốn cũng như khả năng hoàn trả gốc và lãi cho trái chủ trong tương lai.

Tình hình càng trở nên đáng lo ngại khi nhìn vào tổng thể quy mô đáo hạn của trái phiếu bất động sản trong thời gian tới. Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), từ nay đến cuối năm 2025, thị trường sẽ phải xử lý khoảng 131.601 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong số đó, nhóm bất động sản chiếm tới 53%, tương đương gần 70.000 tỷ đồng. Đây là một con số rất lớn, đặc biệt khi phần lớn các doanh nghiệp địa ốc hiện nay vẫn đang trong tình trạng dòng tiền vận hành âm hoặc phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vay ngắn hạn. Nguy cơ vỡ nợ có hệ thống nếu không được kiểm soát là hoàn toàn hiện hữu, không chỉ tác động đến nhà đầu tư trái phiếu mà còn lan sang các ngân hàng, các quỹ tín dụng và cả thị trường bất động sản sơ cấp.

Đáng chú ý là trong bối cảnh áp lực đáo hạn tăng cao, một số doanh nghiệp đã chủ động mua lại trái phiếu trước hạn để làm “đẹp sổ sách” và gửi đi tín hiệu trấn an thị trường. Theo HNX, giá trị mua lại trong tháng 6 đã lên tới 39.265 tỷ đồng, tăng 54% so với cùng kỳ năm trước. Cùng lúc đó, khối lượng giao dịch thứ cấp trên thị trường cũng tăng mạnh, đạt bình quân 6.145 tỷ đồng/phiên - phản ánh tâm lý “thoát hàng” của nhiều trái chủ trước khi rủi ro lan rộng. Tuy nhiên, các động thái kỹ thuật này chỉ có tác dụng trong ngắn hạn. Nếu doanh nghiệp không tạo ra dòng tiền thực từ hoạt động bán hàng, triển khai dự án hiệu quả và quản trị rủi ro tốt hơn, thì mọi biện pháp tài chính đều chỉ là cách trì hoãn vấn đề.

Dưới góc nhìn nhà đầu tư, trái phiếu bất động sản hiện tại mang lại mức lãi suất hấp dẫn hơn nhiều so với lãi suất tiết kiệm hay trái phiếu ngân hàng. Tuy nhiên, lợi suất cao đồng nghĩa với rủi ro cao. Thị trường đang tồn tại một nghịch lý: nhiều nhà đầu tư cá nhân bị hấp dẫn bởi cam kết lợi nhuận 10–12%/năm nhưng lại không hiểu rõ về hồ sơ tài chính, dòng tiền và khả năng trả nợ của doanh nghiệp phát hành. Thậm chí, không ít thương vụ không có tài sản đảm bảo rõ ràng, hoặc tài sản đảm bảo là cổ phiếu công ty con, vốn rất khó định giá và thanh lý khi có tranh chấp.

Một nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ không đánh giá trái phiếu chỉ dựa vào lãi suất, mà dựa trên toàn bộ cấu trúc tài chính của doanh nghiệp phát hành. Những yếu tố cần đặc biệt lưu tâm bao gồm tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu, khả năng thanh toán ngắn hạn, lịch sử mua lại trái phiếu trước hạn, danh mục tài sản đảm bảo và mức xếp hạng tín nhiệm độc lập nếu có. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần nhìn vào bức tranh vĩ mô: áp lực siết tín dụng, khó khăn pháp lý trong phê duyệt dự án, thị trường thứ cấp kém thanh khoản, và rủi ro lãi suất đảo chiều.

Có thể thấy, trái phiếu bất động sản đang bước vào một giai đoạn đầy thử thách, nơi cơ hội và rủi ro đan xen. Với một danh mục đầu tư thông minh, nhà đầu tư có thể tận dụng được lợi suất hấp dẫn từ những doanh nghiệp có năng lực tài chính lành mạnh, dự án rõ ràng và cam kết minh bạch. Nhưng nếu thiếu kiến thức, thiếu kiểm soát và chạy theo tâm lý đám đông, thì trái phiếu địa ốc cũng có thể trở thành cái bẫy khổng lồ không chỉ gây thiệt hại tài chính cá nhân, mà còn kéo theo hiệu ứng tiêu cực cho cả hệ thống.

Kết luận, đây là thời điểm đòi hỏi nhà đầu tư phải tỉnh táo hơn bao giờ hết. Trong thế giới tài chính, lợi nhuận cao chưa bao giờ miễn phí. Và ở thị trường trái phiếu bất động sản Việt Nam hiện tại, cái giá của sự thiếu hiểu biết có thể sẽ rất đắt.