Chừng hai năm trước có dự án làm đường đi qua, gia đình bị thu hồi khoảng 250 mét vuông, gồm toàn bộ căn nhà và phần đất ở, còn lại khoảng 50 m đất vườn nằm ngoài chỉ giới thu hồi. Tổng số tiề.n gia đình được đền bù cho cả nhà và đất khoảng 2 tỷ đồn.g, diện tích đất còn lại gia đình muốn xin chuyển sang làm đất ở để xây lại ngôi nhà tái định cư tại chỗ.

Thủ tục hồ sơ gửi đi cũng được các cơ quan chấp nhận cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng lúc này bảng giá đất mới được ban hành sau khi luật đất đai năm 2024 có hiệu lực, số tiề.n gia đình phải nộp để chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở cho khoảng 50 mét vuông lên tới hơn 3 tỷ đồn.g.

Sự việc cho thấy sự bất cập của chính sách về khung bảng giá đất và tiề.n chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong khi các bảng giá đất thường xuyên được thay đổi, có khi hằng năm, trong đó đất nông nghiệp ít được chuyển dịch nên giá đất hầu như không có biến động, giữ nguyên giá chỉ chừng vài trăm nghì.n đồn.g một mét vuông, trong khi khung bảng giá đất ở thì thường xuyên được điều chỉnh biến động ngày một cao, lên tới hàng chục, hàng trăm triệ.u đồn.g. Đến khi người dân chuyển đổi thì nộp khoản tiề.n chênh lệch, số tiề.n lớn không khác gì là mu.a mới chính mảnh đất của mình.

Tiề.n chuyển đổi cao như thế ngân sách có thể sẽ được lợi nhưng bất lợi cho xã hội, nhiều trường hợp người dân làm nhà trên đất vườn, với mức chuyển đổi cao như vậy người dân không thể làm thủ tục cấp sổ đỏ cho ngôi nhà và mảnh đất của họ. Hồ sơ dữ liệu quản lý đất đai theo đó sẽ không phản ánh đúng thực tế sử dụng, sẽ kém rõ ràng minh bạch, làm hạn chế sự lành mạnh của thị trường bất động sản.

Thu tiền chuyển đổi cao cũng giống như hoạt động bá.n đấu giá đất nền đều tăng được nguồn thu ngân sách, nhưng đó đều là nguyên nhân góp phần khiến cho bất động sản tăng cao vượt quá khả năng của người lao động.

Trong khi lý thuyết kinh tế học đã cho rằng giá cả của một hàng hóa được tính dựa trên lượng lao động xã hội cần thiết để sản xuất ra nó, hay còn gọi là thời gian lao động xã hội cần thiết. Điều này có nghĩa là giá trị của một món hàng phản ánh công sức, thời gian và kỹ năng mà người lao động bỏ ra để tạo ra nó trong điều kiện sản xuất bình thường.

Thực tế hiện nay giá cả bất động sản trong tương quan với thời gian công sức lao động hoàn toàn lệch pha với tương quan giữa thời gian công sức lao động với giá cả các loại hàng hoá khác trong cùng nền kinh tế.

Bất động sản là một loại hàng hóa trong nền kinh tế thị trường, khi giá cả không phản ánh đúng trong thước đo công sức lao động, cộng với quy mô giá trị lớn của nó, bất động sản sẽ làm lệch lạc méo mó nghiêm trọng nền kinh tế thị trường.

Cơ chế chính sách thu tiề.n chuyển đổi như hiện nay mang đặc tính của mô hình thể chế khai thác, trong đó cái được của chỗ này sẽ là cái mất của chỗ khác, lợi ích kinh tế có được từ những chính sách thiếu công bằng, sẽ làm giảm đi khả năng phát triển của nền kinh tế.

Nên điều chỉnh để có được cơ chế chính sách thuộc về mô hình thể chế dung hợp có tính chất kiến tạo cho sự phát triển, để đất đai là tư liệu sản xuất đầu vào hữu hiệu cho sản xuất kinh doanh.

Nguồn: Luật sư Ngô Ngọc Trai