Trong phần 1, chúng ta đã khẳng định thị trường bất động sản không thể “chết” nhờ ý chí chủ quan của Nhà điều hành và vai trò quan trọng của BĐS đối với nền kinh tế. Tiếp nối, phần 2 sẽ chỉ ra rằng BĐS không những không "chết", mà đang được "bơm máu hồi sức" một cách mạnh mẽ nhờ những yếu tố then chốt sau:
1- Bơm căng tín dụng, quyết cứu và nuôi dưỡng thị trường.
Dòng tiền là "mạch máu" của mọi nền kinh tế, và BĐS không phải là ngoại lệ. Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tại họp báo sáng 8/7/2025, đến ngày 30/6, tín dụng nền kinh tế đã đạt trên 17,2 triệu tỷ đồng, tăng 9,9% so với cuối năm 2024 và tăng khoảng 19,4% so với cùng kỳ năm trước. Ông Phạm Chí Quang, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ NHNN, nhấn mạnh mức tăng trưởng tín dụng gần 10% trong 6 tháng là rất cao, gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2024, cho thấy một lượng tiền rất lớn đã được bơm vào nền kinh tế.
Lịch sử đã chứng minh mối liên hệ chặt chẽ giữa tăng trưởng tín dụng và BĐS. Các giai đoạn tăng trưởng tín dụng cao đều dẫn đến các "cơn sốt" bất động sản. Đơn cử, từ 2008-2010, dù kinh tế đối mặt khủng hoảng tài chính toàn cầu, việc NHNN bơm mạnh tín dụng với mức tăng trưởng lần lượt là 30%; 37,7%; 27,6% đã làm cho BĐS vẫn "nóng cục bộ" tại nhiều nơi. Giai đoạn BĐS phục hồi 2015-2018 cũng có sự đóng góp to lớn của tăng trưởng tín dụng với tốc độ tăng trưởng lần lượt là 17,26%; 18,25% và 18,24%. Rõ ràng, dòng tiền dồi dào này là "mạch máu" không thể thiếu để thị trường BĐS duy trì sức sống và phát triển.
2- Dòng vốn đầu tư công mạnh mẽ thúc đẩy hạ tầng: BĐS như "Hổ mọc thêm cánh".
Việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công vào hạ tầng và giao thông với các dự án quy mô lớn đang được triển khai mạnh mẽ trên cả nước. Theo kế hoạch, 93.843 tỷ đồng sẽ được giải ngân và tối thiểu 3000 km đường cao tốc với hàng loạt các sân bay mới như Sân bay Gia Bình - Bắc Ninh; Sân bay Phú Quốc, nhiều cảng biển và các công trình giao thông trọng điểm khác đã và sẽ tạo nên một mạng lưới giao thông kết nối, rút ngắn thời gian di chuyển vữa các vùng/miền. Từ đó, tạo ra những "cực tăng trưởng" mới, tăng sức hấp dẫn và tiềm năng phát triển của các dự án BĐS các khu vực cận kề. Dòng vốn vào đầu tư công có tính lan tỏa cao, kích thích nhiều ngành nghề từ xây dựng, vật liệu xây dựng, vận chuyển, v.v.
3- Chính phủ quyết liệt tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường.
Sự đồng hành và quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS là yếu tố then chốt. Hàng loạt chỉ đạo, nghị quyết đã được ban hành và triển khai nhằm giải quyết các tồn đọng, giúp thị trường hoạt động minh bạch và hiệu quả hơn. Điều này không chỉ tạo niềm tin vững chắc cho nhà đầu tư mà còn loại bỏ dần các rào cản hành chính, thúc đẩy nguồn cung và giao dịch. Sắp tới, nhiều dự án vướng mắc sẽ được tháo gỡ, đẩy nhanh phê duyệt dự án mới; đẩy mạnh chương trình nhà ở xã hội ……nhiều dự án sẽ được triển khai, sản phẩm BĐS mới sẽ dồi dào và phong phú hơn.
4-Mục tiêu tăng trưởng GDP cao và chính sách tín dụng linh hoạt: Kỳ vọng lớn cho thị trường.
Để đạt mục tiêu tăng trưởng 8% GDP trong năm 2025 và tăng hai chữ số trong các năm tiếp theo, tín dụng là một động lực không thể thiếu với mức tăng trưởng 16% có thể hơn- tùy vào tình hình thực tế. Đặc biệt, việc gỡ bỏ "room tín dụng" theo chỉ đạo của Thủ tướng là một bước đi chiến lược. Ông Phạm Chí Quang cho biết room tín dụng là một giải pháp hành chính cần thay đổi cho phù hợp thực tế. Việc gỡ bỏ room tín dụng cho nhóm ngân hàng nước ngoài, các tổ chức tín dụng phi ngân hàng, và hiện chỉ còn áp dụng với các ngân hàng thương mại (đang trong lộ trình gỡ bỏ hoàn toàn) cho thấy định hướng nới lỏng kiểm soát tín dụng theo hướng linh hoạt hơn. Điều này tạo ra kỳ vọng lớn về dòng vốn lưu thông mạnh mẽ trong nền kinh tế, đặc biệt là vào lĩnh vực BĐS, góp phần tạo những "cơn sốt nóng" cho thị trường BĐS.
5-Vòng quay vốn thấp và hiệu suất sử dụng vốn thấp: Dòng tiền tìm kênh đầu tư, đầu cơ.
Mặc dù cơ quan thống kê phát biểu dòng tiền đang được dồn vào kênh sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên, nhưng một quy luật kinh tế không thể phủ nhận là khi vòng quay tiền tệ (V) thấp (năm 2024 chỉ đạt khoảng 0.67 lần) và hiệu quả sử dụng vốn đầu tư (ICOR) thấp (giai đoạn 2015-2024, ICOR của ta nằm trong khoảng 5.8-6.42, nghĩa là để tạo thêm một đồng GDP chúng ta phải bỏ ra khoảng 6 đồng vốn đầu tư - theo TS Nguyễn Bích Lâm, nguyên Tổng cục trưởng Tổng cục Thống kê).
Sự trùng lặp V và ICOR điều thấp cho phép ta khẳng định dòng vốn có xu hướng dồn vào các kênh đầu tư, đầu cơ như chứng khoán và bất động sản. Khi tiền khó hiệu quả trong SX-KD các nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm lợi nhuận và bảo toàn giá trị tài sản thông qua các kênh có khả năng tăng giá tốt.
6-Tâm lý thị trường và niềm tin vào đồng nội tệ giảm.
Đáng chú ý, nỗi lo về sự mất giá của tiền Việt Nam đồng (VND) cũng là một yếu tố thúc đẩy dòng vốn chảy vào BĐS. Từ đầu năm đến nay, VND đã mất giá khoảng 3% so với đồng USD, trong khi đồng bạc xanh lại mất giá tới 11% so với các đồng tiền chủ chốt khác. Tình hình này càng khiến các nguồn tiền nhàn rỗi trong dân có xu hướng tìm đến các kênh đầu tư có khả năng giữ giá hoặc tăng giá tốt hơn, trong đó BĐS luôn là một kênh trú ẩn an toàn và hiệu quả, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát.
________________________________________
Tóm lại, với vai trò là nguồn lực chiến lược, đóng góp GDP quan trọng, khả năng lan tỏa tới gần 40 ngành nghề và là nguồn thu ngân sách khổng lồ, cùng với sự gắn bó "Trẫm-Trạng" giữa BĐS và hệ thống tài chính/ngân hàng, có thể khẳng định Nhà điều hành không thể để BĐS "chết". Giai đoạn hiện tại là lúc các chính sách đang được điều chỉnh để khơi thông nguồn lực này một cách hiệu quả hơn, đảm bảo vai trò của nó trong Kỷ nguyên vươn mình của đất nước. Những biến động thị trường là cần thiết để thanh lọc và tái cấu trúc tiến tới một thị trường BĐS trưởng thành hơn, được kiểm soát chặt chẽ và minh bạch hơn.
Phần 3. Bất động sản không thể “chết”: sau đỉnh nói cao thường là vực thẳm-lịch sử liệu có lập lại ?