Ngày 9/6/2024, Văn phòng Chính phủ ban hành Thông báo 294/TB-VPCP, tổng hợp kết luận của Thường trực Chính phủ về tình hình thị trường bất động sản. Đây không phải văn bản thông thường, mà là "chẩn đoán" toàn diện những bất cập đã tồn tại nhiều năm.
Những vấn đề được chỉ ra trực tiếp:
Nguồn cung thiếu hụt so với nhu cầu thực tế
Cấu trúc sản phẩm lệch pha - nhiều cao cấp, ít bình dân
Giá cả vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân
Thủ tục đầu tư kéo dài gây cản trở phát triển
Thông tin thị trường thiếu minh bạch tạo điều kiện đầu cơ
11 nhóm nhiệm vụ được giao:
Phân cấp rõ trách nhiệm phê duyệt về địa phương
Cắt giảm tối thiểu 30% thời gian và chi phí hành chính
Rà soát các yếu tố đẩy giá bất hợp lý
Ưu tiên phát triển nhà ở phù hợp người trẻ và nhu cầu ở thực
Thí điểm giao dịch tài sản qua nền tảng công khai, minh bạch
Siết chặt đấu giá đất, nâng mức đặt cọc
Ngăn chặn hiện tượng bỏ cọc, làm giá
Rà soát dự án vướng mắc pháp lý
Đẩy nhanh xử lý theo cơ chế linh hoạt
Tăng cường minh bạch thông tin thị trường
Giám sát chặt chẽ việc triển khai
Đây là lần đầu tiên sau nhiều năm, một văn bản chính sách đi thẳng vào "điểm nghẽn" cốt lõi với các giải pháp cụ thể, có timeline và cơ chế giám sát rõ ràng.
Bạn, và tôi cũng đã nhiều lần hỏi: Tại sao một lập trình viên thu nhập 25 triệu/tháng ở TP.HCM lại khó mua được căn hộ phù hợp? Hay tại sao giá đất ở một số khu vực tăng 300% trong 2 năm mà hạ tầng vẫn như cũ?
Thông báo 294 chính là câu trả lời cho những câu hỏi này.
Sau gần 20 năm trong ngành & quan sát kỹ lưỡng thị trường, tôi nhận thấy đây là thời điểm bản lề. Không chỉ về chính sách, mà về cách thức hoạt động của toàn bộ hệ sinh thái bất động sản.
BA LÀN SÓNG THAY ĐỔI ĐANG DIỄN RA
#1: Quyền lực được phân tán - Cuộc đua mới bắt đầu
Từ "xin phép trung ương" sang "quyết định tại địa phương"
Trước đây, mọi dự án đều phải "lên tận Hà Nội" để xin phép. Giờ đây, từng tỉnh thành tự chịu trách nhiệm từ cấp phép đến giám sát.
Điều này tạo ra gì?
Sự khác biệt rõ rệt giữa các địa phương
Cuộc cạnh tranh để thu hút đầu tư
Tiêu chí mới cho nhà đầu tư: không chỉ vị trí mà còn "thái độ" của địa phương
Đơn giản, một dự án có thể hoàn tất thủ tục trong 6 tháng ở tỉnh A, nhưng kéo dài 18 tháng ở tỉnh B. Điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư và phát triển.
#2: Minh bạch thay thế "làm giá" - Trở về với giá trị thực
Hiện tượng quen thuộc sắp kết thúc:
Đấu giá đất với giá cao rồi bỏ cọc để "làm giá"
Thông tin thổi phồng về hạ tầng tương lai
Tạo cầu ảo để kích thích giao dịch
Những thay đổi cụ thể:
Nâng mức đặt cọc đấu giá từ 10% lên 20-30%
Phạt nghiêm khi bỏ cọc và thông tin sai lệch
Thí điểm giao dịch trên nền tảng công khai
Như vậy, thị trường sẽ dần trở về với nguyên tắc cơ bản, giá trị thực và nhu cầu thực. Các khu vực từng bị "thổi phồng" sẽ tự điều chỉnh về mức hợp lý.
# 3: Sản phẩm hướng về người dùng thực - Cơ hội cho phân khúc mới
Thực trạng đang thay đổi:
Từ "phục vụ nhà đầu tư" sang "phục vụ người có nhu cầu ở thực"
Từ "sản phẩm cao cấp" sang "sản phẩm vừa túi tiền"
Từ "bán cho người giàu" sang "bán cho người trẻ"
Sản phẩm mới sẽ xuất hiện:
Căn hộ compact phù hợp với người độc thân
Nhà phố liền kề gần khu công nghiệp
Giải pháp thanh toán linh hoạt hơn
Cơ hội mở ra thấy rõ: Đây là "đại dương xanh" cho những chủ đầu tư biết điều chỉnh chiến lược, tập trung vào nhu cầu thực tế thay vì đầu cơ.
NHỮNG DẤU HIỆU THAY ĐỔI ĐÃ XUẤT HIỆN
Về thủ tục hành chính:
Cam kết cắt giảm 30% thời gian và chi phí
Nhiều tỉnh đã bắt đầu cải tiến quy trình phê duyệt
Rà soát các quy định gây cản trở không cần thiết
Về minh bạch thông tin:
Siết chặt quảng cáo bất động sản sai lệch
Yêu cầu công khai tiến độ và pháp lý dự án
Xây dựng nền tảng giao dịch minh bạch
Về định hướng sản phẩm:
Ưu tiên các dự án phục vụ nhu cầu ở thực
Khuyến khích phát triển nhà ở phù hợp người trẻ
Đa dạng hóa các sản phẩm tài chính hỗ trợ
Vậy,
Thông báo 294 không chỉ là văn bản chính sách, đây là tín hiệu của một thị trường trưởng thành hơn, minh bạch hơn và phục vụ nhu cầu thực tế hơn.
Nguồn: Võ Nhật Liễu