Nhưng câu chuyện ở nhà ở xã hội 275 Nguyễn Trãi (Thanh Xuân, Hà Nội) lần này đang khiến nhiều người phải nhìn lại định nghĩa đó 🙂

Sau một thời gian dài chờ đợi, mức giá dự kiến khoảng 32 triệu đồng/m2 chính thức được đưa ra, và ngay lập tức tạo nên một làn sóng bàn luận không nhỏ trên thị trường. Không phải vì dự án này không tốt, mà vì nó đang chạm đến một ranh giới rất nhạy cảm: nhà ở xã hội nhưng giá thì đã tiệm cận nhà ở thương mại tầm trung.

Trong bối cảnh mặt bằng giá tại Hà Nội liên tục leo thang, con số 32 triệu/m2 không còn là “cú sốc” tuyệt đối, nhưng khi gắn với chữ “nhà ở xã hội”, nó lại mang một ý nghĩa hoàn toàn khác.

Nếu nhìn một cách công bằng, mức giá này không phải tự nhiên mà có. Khu đất 275 Nguyễn Trãi gần như là phần “đất vàng” hiếm hoi còn sót lại trên trục giao thông huyết mạch của quận Thanh Xuân, nơi hạ tầng đã phát triển hoàn chỉnh, kết nối thuận tiện với các khu vực trung tâm.

Chi phí giải phóng mặt bằng tại khu vực này vốn đã cao, chưa kể đến tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng trong giai đoạn 2025–2026 đều tăng mạnh. Khi cộng tất cả các yếu tố đó lại, việc giá bán bị đẩy lên là điều có thể dự đoán trước.

Chủ đầu tư cũng không giấu tham vọng khi định vị dự án ở một tiêu chuẩn cao hơn mặt bằng chung của nhà ở xã hội trước đây. Không gian sống được thiết kế bài bản hơn, tiện ích nội khu được chú trọng hơn, và chất lượng xây dựng được cam kết ở mức tốt để đảm bảo giá trị lâu dài. Điều này phần nào lý giải vì sao giá bán không còn nằm ở vùng “dễ tiếp cận” như trước, mà tiến sát đến nhóm sản phẩm thương mại giá thấp.

Tuy nhiên, vấn đề không nằm ở chi phí hay tiêu chuẩn, mà nằm ở đối tượng. Nhà ở xã hội, về bản chất, được thiết kế cho nhóm thu nhập trung bình thấp, những người vốn đã phải cân đo rất kỹ từng khoản chi trong bài toán tài chính cá nhân.

Với mức giá 32 triệu/m2, một căn hộ diện tích khoảng 50–75m2 sẽ rơi vào khoảng 1,6 đến hơn 2,2 tỷ đồng. Đây là con số không hề nhỏ nếu đặt vào thu nhập phổ biến của nhóm đối tượng này, đặc biệt khi phần lớn họ vẫn cần đến đòn bẩy tín dụng để hoàn tất việc mua nhà.

Nói cách khác, dù giá này có thể “hợp lý” trên phương diện chi phí phát triển dự án, nhưng lại chưa chắc “hợp túi tiền” với đúng nhóm mà chính sách hướng đến. Khoảng cách giữa khả năng chi trả và giá bán, vì thế, vẫn còn đó, và thậm chí có xu hướng nới rộng nếu không có thêm các cơ chế hỗ trợ đi kèm.

Ở một góc nhìn rộng hơn, câu chuyện của dự án 275 Nguyễn Trãi đang phản ánh một xu hướng đáng chú ý của thị trường bất động sản Hà Nội: ranh giới giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ ngày càng mờ đi.

Khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và chi phí đầu vào liên tục tăng, việc giữ giá nhà ở xã hội ở mức thấp như trước trở nên ngày càng khó khăn. Điều này dẫn đến một thực tế là, dù vẫn mang tên “xã hội”, nhưng sản phẩm lại đang dịch chuyển dần về phía phân khúc trung cấp.

Trong bối cảnh đó, vai trò của chính sách trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Nếu không có các gói hỗ trợ tín dụng dài hạn với lãi suất hợp lý, hoặc những cơ chế linh hoạt hơn về điều kiện tiếp cận, thì nhà ở xã hội rất dễ rơi vào tình trạng “đúng đối tượng trên giấy tờ, nhưng ngoài tầm với trong thực tế”. Khi đó, mục tiêu an cư cho người thu nhập thấp sẽ khó đạt được như kỳ vọng ban đầu.

Bên cạnh bài toán giá, yếu tố minh bạch trong xét duyệt hồ sơ và phân bổ căn hộ cũng đang được dư luận quan tâm đặc biệt. Với một dự án nằm ở vị trí hiếm có như 275 Nguyễn Trãi, áp lực cạnh tranh chắc chắn sẽ rất lớn, và chỉ cần một sai lệch nhỏ trong quy trình cũng có thể làm giảm niềm tin vào chính sách. Vì vậy, việc đảm bảo công bằng, công khai trong toàn bộ quá trình phân phối không chỉ là yêu cầu quản lý, mà còn là yếu tố quyết định đến tính chính danh của dự án.

Cuối cùng, điều khiến nhiều người suy nghĩ không phải là con số 32 triệu/m2, mà là câu hỏi phía sau nó: khi nhà ở xã hội cũng bắt đầu bước vào một mặt bằng giá mới, thì đâu sẽ là điểm tựa tiếp theo cho những người thực sự cần một chỗ ở với khả năng chi trả hạn chế. Và khi câu trả lời cho câu hỏi đó vẫn chưa rõ ràng, thì mỗi lần công bố giá như thế này lại giống như một lời nhắc nhẹ, rằng giấc mơ an cư ở thành phố đang ngày càng đòi hỏi nhiều hơn so với trước.