Môi giới lúc đó cười. Cái kiểu cười lịch sự, không phản bác, nhưng cũng không hoàn toàn đồng ý. Tôi hiểu, vì lúc đó ai cũng nói thị trường đang cao, đang “đu đỉnh”, rằng sắp tới sẽ có nhịp giảm. Mà đã giảm thì tội gì không chờ.
Thế là tôi chờ!
Trong lúc chờ, tôi vẫn đi xem nhà đều. Xem để nắm thị trường, xem để lấy cảm giác, và quan trọng nhất là để củng cố niềm tin rằng quyết định chờ của mình là đúng. Mỗi lần giá nhích lên một chút, tôi lại tự trấn an: Không sao, tăng ảo thôi, kiểu gì chả chỉnh. Mỗi lần thấy một căn vừa túi tiền bị bán mất, tôi lại nghĩ: Chắc người ta FOMO thôi, mình tỉnh táo hơn.
Rồi hết 2025.
Không có cú giảm nào đáng kể xảy ra. Nếu có, thì nó chỉ giống như kiểu giảm… trong tưởng tượng, hoặc giảm trên bài báo, còn ngoài đời giá vẫn lầm lũi đi lên. Những căn tôi từng xem ở tầm 5,5–6 tỷ bắt đầu biến mất khỏi thị trường, hoặc nếu còn thì đã được update giá mới theo một cách rất quyết đoán.
Sang đầu 2026, tôi quay lại với đúng 6 tỷ đó, cộng thêm một ít tiết kiệm. Vẫn những khu tôi từng xem, vẫn những loại căn hộ đó, nhưng cảm giác thì khác hẳn. Không phải vì nhà đẹp hơn, mà vì khoảng cách giữa mình và căn nhà… xa hơn.
Căn trước đây 5,8 tỷ giờ thành 6,5 tỷ. Căn từng lăn tăn vì thấy “hơi đắt” ở mức 6 tỷ, giờ được rao 7 tỷ và vẫn có người hỏi. Còn những căn dưới 6 tỷ thì gần như tuyệt chủng, nếu có thì rất xa, rất cũ, hoặc pháp lý có vấn đề mà mình lại không đủ “gan” để xuống tiền.
Và thế là một bài toán rất quen thuộc xuất hiện: mua thì phải vay nhiều hơn, còn không mua thì… tiếp tục chờ.
Chờ cái gì? Chờ giá giảm.
Nhưng đến đây, tôi bắt đầu thấy câu chuyện không còn đơn giản như năm trước nữa.
Vì nếu nhìn lại một cách thẳng thắn, tôi nhận ra mình không phải người duy nhất chờ. Rất nhiều người cũng đang chờ giống tôi, đều nghĩ rằng thị trường sẽ có lúc “hạ nhiệt” để mình nhảy vào. Nhưng chính cái đám đông đang chờ đó lại tạo ra một lực cầu tiềm ẩn rất lớn. Chỉ cần giá có dấu hiệu chững lại hoặc giảm nhẹ, họ sẽ lập tức quay lại, và vô tình đỡ giá đi lên tiếp.
Nói một cách hơi phũ phàng, thị trường không giảm sâu đơn giản vì có quá nhiều người giống tôi đang đứng ngoài, cầm tiền và đợi cơ hội.
Thêm một điều nữa mà tôi nhận ra sau một năm đi xem cho vui là giá nhà không chỉ bị quyết định bởi chất lượng căn nhà. Nó còn bị kéo lên bởi rất nhiều thứ vô hình: kỳ vọng, dòng tiền, tốc độ đô thị hóa, và cả cái áp lực tâm lý mang tên phải có nhà.
Khi bạn sống lâu ở Hà Nội, bạn sẽ hiểu cảm giác đó. Không ai nói ra, nhưng ai cũng ngầm hiểu: thuê nhà là tạm bợ, còn mua được nhà mới là ổn định. Và chính cái suy nghĩ đó khiến rất nhiều người, đến một thời điểm nào đó, sẵn sàng “cắn răng” vay thêm để mua, thay vì tiếp tục chờ.
Vấn đề là, nếu tôi tiếp tục chờ, điều gì sẽ xảy ra?
Kịch bản đẹp nhất là giá giảm. Nhưng giảm bao nhiêu? 5%? 10%? Và nếu giảm thật, liệu tôi có dám xuống tiền ngay, hay lại tiếp tục chờ nó giảm thêm? Vì tâm lý con người rất lạ, lúc giá cao thì không mua vì sợ đu đỉnh, lúc giá bắt đầu giảm lại không mua vì sợ chưa chạm đáy.
Còn kịch bản xấu hơn, nhưng lại có vẻ thực tế hơn trong vài năm gần đây, là giá không giảm mà tiếp tục đi ngang hoặc nhích lên. Khi đó, mỗi năm chờ đợi của tôi không phải là giữ tiền an toàn, mà là tự làm cho khoảng cách giữa mình và căn nhà xa thêm một chút.
Tôi bắt đầu hiểu ra một điều khá đơn giản nhưng trước đây cố tình bỏ qua: mình không mua nhà ở mức giá thấp nhất của thị trường, mình chỉ có thể mua ở mức giá phù hợp với khả năng của mình tại thời điểm đó.
Nếu cố gắng chờ “đáy”, rất có thể mình sẽ đứng ngoài luôn cả chu kỳ.
Vậy nên câu hỏi bây giờ không còn là có nên chờ giá giảm không, mà là nếu mua bây giờ, mình có chịu được khoản vay đó không
Nếu vay thêm nhưng vẫn nằm trong khả năng kiểm soát, cuộc sống không bị bóp nghẹt, vẫn có dư để xoay xở, thì việc mua sớm đôi khi lại là cách để chấm dứt một vòng lặp chờ đợi rất mệt mỏi. Còn nếu vay quá sức, mỗi tháng trả nợ trong trạng thái căng thẳng, thì dù mua được nhà, chất lượng cuộc sống cũng đi xuống.
Sau một vòng đi xem lại thị trường, tôi không còn tự tin kiểu đợi thêm tí cho rẻ như trước nữa. Thay vào đó là một sự thực tế hơn: hoặc chấp nhận cuộc chơi ở mặt bằng giá mới, hoặc chấp nhận tiếp tục đứng ngoài và đối mặt với khả năng giá còn đi xa hơn.
Và có lẽ, điều khó nhất không phải là kiếm thêm vài trăm triệu để mua nhà, mà là dám đưa ra quyết định trong một thị trường mà lúc nào cũng khiến mình có cảm giác… mua lúc nào cũng sai.