Theo OneHousing, quý II/2025 Hà Nội sẽ đón hơn 8.000 căn hộ mới. Con số này gấp đôi quý I và gần đạt đỉnh quý III/2024 . Điều đáng chú ý là nguồn cung không còn cô đọng ở phía Đông và Tây mà đã lan sang cả bốn hướng: Đông, Tây, Nam và Bắc – điển hình như Đông Anh, Hoài Đức, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm.
Theo báo cáo, vùng Đông và vùng Văn Giang (Hưng Yên) sẽ chiếm tới 40–50% lượng căn hộ mới, lợi thế vẫn là giá tốt và hạ tầng đang cải thiện nhanh chóng.
Nhưng mình thì phân tích sâu hơn. Thứ nhất, số căn hộ 8.000 này bao gồm rất nhiều phân khúc: từ nhà ở xã hội, trung cấp, cho đến cao cấp và siêu sang. Trong đó, căn hộ hạng B – tức trung cấp – chiếm 88% nguồn cung năm 2025, tức là khoảng hơn 22.000 căn, theo Savills.
Vậy xem thử giá thế nào?
Savills ghi nhận giá sơ cấp bình quân lên đến 79 triệu đồng/m², tăng khoảng 5% so với quý trước và tăng 32% so với cùng kỳ năm ngoái .
- The Charm An Hưng ở Hà Đông: giá 74–81 triệu/m²
- Kepler Land ở Mỗ Lao chào 78–90 triệu/m²
- The Paris (Vinhomes Ocean Park) mở bán tòa PR3 giá chỉ 62 triệu/m² nhưng dùng chính sách thanh toán dài hạn
Mình đi xem dự án ở Đông Anh tưởng là vùng ven, nhưng hóa ra không còn “ven” nữa. Một căn 3 phòng ngủ, 75 mét vuông ở đây được hét giá tận 7,5 tỷ đồng. Tức là khoảng 100 triệu/m² – mức giá mà trước giờ chỉ thấy ở nội đô. Còn ở Nam Từ Liêm, có dự án vừa mở bán gần 1.000 căn, giá công khai toàn nằm trong khoảng 120 đến 150 triệu mỗi mét. Tính ra, căn hộ 80 mét vuông giờ phải chuẩn bị ít nhất 10 tỷ đồng mới dám nghĩ tới.
Nhìn vào tiện ích, các dự án mới như Masteri Trinity Square, City Center, The Matrix... chủ yếu tập trung vào thiết kế hiện đại, có bể bơi, gym, khu vui chơi nhưng không thật sự có điểm đột phá so với thế hệ trước. Những nơi như Gia Lâm hay Đông Anh dù có thêm hạ tầng metro, đường nối, nhưng vẫn còn ít trường học, bệnh viện chất lượng và khu thương mại lớn.
Đi đến vài toà nhà mẫu thì nhận ra thực tế người mua vẫn bị “đánh vào cảm xúc. Mình là người mua nhà để ở, không phải đầu tư, nên mỗi lần cầm sổ tiết kiệm đi xem nhà là mỗi lần bị áp lực. Nhất là khi đứng trong căn hộ mẫu, đẹp lung linh, nhưng nhìn giá thì như đang xem hàng trang sức trong tủ kính.
Cảm giác thật sự rất khó diễn tả.
Nói đâu xa, chỉ tính riêng mức giá 100 triệu đồng một mét vuông thôi, nếu thu nhập của bạn ở mức khá (30 triệu mỗi tháng) thì cả đời bạn vẫn đang ở rất... xa căn hộ 70 mét. Chưa kể chi phí sinh hoạt, con cái, lãi vay… Rồi cuối cùng vẫn là câu hỏi lặp đi lặp lại: "Liệu có nên vay mua nhà lúc này, hay chờ giá điều chỉnh?"
Từ năm 2026 trở đi, thị trường được dự báo sẽ có thêm khoảng 70.000 căn hộ nữa, chủ yếu tập trung ở Đông Anh, Hoài Đức, Hoàng Mai , ba khu vực được đánh giá là “đầu tàu” cung hàng mới. Nhưng mình tự hỏi: liệu giá nhà khi đó sẽ dễ chịu hơn, hay lại càng chạm nóc?
Thị trường nhiều nhà hơn, nhưng không hề dễ mua hơn. Và mình như bao người khác vẫn loanh quanh giữa các buổi xem nhà, chờ một phép màu xảy ra trong báo cáo quý sau.