Tại cuộc họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng, chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực cuối tháng 3/2025, Tổng Bí thư Tô Lâm nhấn mạnh yêu cầu phải tạo chuyển biến rõ nét trong việc xử lý các công trình, dự án chậm tiến độ gây lãng phí nguồn lực xã hội. Cụ thể hóa tinh thần này, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 258/2025/QH15 cho phép thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ vướng mắc cho các dự án lớn tại Thủ đô. Thành ủy Hà Nội sau đó cũng ban hành Nghị quyết 06-NQ/TU, yêu cầu các sở, ngành và địa phương tập trung xử lý dứt điểm những tồn tại liên quan đến đất đai, giải phóng mặt bằng và hạ tầng giao thông.
Nhờ đó, nhiều “nút thắt” giao thông, hạ tầng tồn đọng đã từng bước được tháo gỡ, mở rộng không gian phát triển đô thị. Tuy nhiên, trong bức tranh chung, KĐT Ciputra lại là một trường hợp điển hình về tiến độ hạ tầng không đạt như kỳ vọng. Kể từ khi khởi công vào đầu những năm 2000, qua gần 3 thập kỷ đầu tư xây dựng, hạ tầng khu đô thị "nhà giàu” này vẫn liên tục phải điều chỉnh quy hoạch và chuyển đổi chức năng “không hồi kết”.
Vòng xoáy chuyển đổi từ đất nghĩa trang sang đất cây xanh và đất cây xanh lại thành…nhà ở?
Phương án điều chỉnh quy hoạch mới nhất của KĐT Ciputra đang được niêm yết công khai và lấy ý kiến cộng đồng dân cư theo Thông báo số 74/TB-UBND ngày 9/3/2026 của UBND phường Phú Thượng.
Lý do chính khiến Hà Nội phải điều chỉnh lần này là hàng loạt ô đất quy hoạch trường học, nhà trẻ và nhà ở vẫn vướng nghĩa trang. Công tác giải phóng mặt bằng tại những khu vực này đã kéo dài gần 30 năm vẫn chưa về đích, khiến việc xây dựng các hạ tầng xã hội gặp nhiều khó khăn.
Tuy nhiên, thay vì quyết liệt giải phóng mặt bằng, phương án điều chỉnh lại đưa ra một chuỗi hoán đổi chức năng, cụ thể, phần lớn diện tích nghĩa trang sẽ được chuyển thành đất cây xanh công cộng, bao gồm các ô B2-NO6, B2-MN3 ( trước đây quy hoạch trường mầm non), B2-PTTH (quy hoạch trường THPT), B3-THCS (quy hoạch trường THCS), B3-MN2 (quy hoạch mầm non), cùng một phần các ô B3-NO7, B3-NO10, B3-NO11 và B3-NO9.
Ở chiều ngược lại, các trường mầm non, THCS và THPT sẽ được hoán đổi sang khu đất cây xanh (CV2) và bãi đỗ xe (ĐX-01). Đồng thời, để cân đối tổng thể, một phần đất cây xanh ở ô B3-CCĐT2 (11.180 m²) sẽ chuyển sang thành đất ở.
Loay hoay bài toán hạ tầng sau gần 3 thập kỷ
Việc điều chỉnh quy hoạch kéo dài khiến hạ tầng gần 30 năm vẫn chưa “về đích” tại Ciputra đang đặt ra dấu hỏi lớn về tính đồng bộ và tiến độ hạ tầng; đồng thời tăng nguy cơ lãng phí nguồn lực từ quỹ đất, tài chính đến cơ hội tăng trưởng toàn khu. Đáng chú ý, việc hoán đổi chức năng đất cây xanh sang đất ở hay các chức năng khác cũng cần hết sức thận trọng, khi quy hoạch xanh bền vững vốn là niềm tự hào của khu đô thị kiểu mẫu Ciputra.
Bên cạnh câu chuyện điều chỉnh quy hoạch, tại Ciputra vẫn đang tồn tại hàng loạt bất cập khác về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng giao thông. Đơn cử như tuyến đường hơn 3km nối vành đai 2 và vành đai 3 sau hơn 10 năm vẫn chưa thể thông xe chỉ vì một nút thắt giải phóng mặt bằng 50m, hay tình trạng xây dựng trái phép các ki ốt kinh doanh, nhà tạm, công trình cơi nới…. ngay dưới hành lang lưới điện cao thế 110kV…
Tuyến đường dài hơn 3 km, mặt cắt 40m nối hai cây cầu huyết mạch Thăng Long – Nhật Tân, liên thông Vành đai 2 với Vành đai 3 sau hơn 10 năm vẫn chưa thông xe
Tình trạng lấn chiếm vỉa hè, xây dựng sai phép diễn ra ngay dưới hành lang lưới điện cao thế 110kV tại Ciputra
Với một KĐT từng được định vị là hình mẫu quy hoạch quốc tế, việc hạ tầng sau gần 30 năm vẫn chưa hoàn thiện đồng bộ không chỉ là câu chuyện riêng của Ciputra, mà còn là phép thử đối với kỷ luật quy hoạch và hiệu quả sử dụng nguồn lực đô thị trong bối cảnh Lãnh đạo cấp cao nhất đã yêu cầu phải tạo chuyển biến rõ nét trong việc xử lý các công trình, dự án chậm tiến độ gây lãng phí nguồn lực xã hội.