Chính ở chỗ đó, câu chuyện này đang chạm đúng tâm lý của rất nhiều gia đình đang cần một căn nhà để ở, chứ không phải để đi một vòng rồi bán lại kiếm chênh. Còn bộ phận kia thì cho rằng bỏ tiền thật ra mua thì phải có quyền bán chứ.

Nhưng càng đào sâu mới thấy, đây không phải câu chuyện “được hay không”, mà là được như thế nào để không tự bắn vào chân chính mình anh em ạ

Hiện nay, theo Luật Nhà ở 2023, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại trong tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền; trong thời hạn đó nếu muốn bán thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội với giá tối đa bằng giá trong hợp đồng. Nhưng sau thời hạn 5 năm, nếu đã được cấp Giấy chứng nhận, người mua được bán lại theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu. Đây là khung pháp lý đang có hiệu lực.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng vừa đề xuất sửa theo hướng siết lại “đầu ra” của nhà ở xã hội. Theo thông tin được công bố gần đây, sau 5 năm, người sở hữu nhà ở xã hội nếu muốn chuyển nhượng sẽ không còn được bán tự do ra thị trường như hiện nay, mà chỉ được giao dịch với người đủ điều kiện hưởng chính sách. Lý do được đưa ra là quỹ nhà ở xã hội đang bị hao hụt dần khi nhiều căn sau 5 năm đi ra thị trường như nhà thương mại, trong khi nhu cầu của người thu nhập thấp vẫn rất lớn.

Ở chiều khác, Thủ tướng cũng đang yêu cầu nghiên cứu mở rộng nhóm thụ hưởng và nâng mức trần thu nhập để người dân dễ tiếp cận nhà ở xã hội hơn. Điều đó cho thấy định hướng chung không phải là làm khó người mua ở thật, mà là vừa siết phần bị lợi dụng, vừa mở rộng cơ hội cho đúng nhóm cần nhà.

Tôi cho rằng đây là vấn đề người mua ở thật cần nhìn rất tỉnh. Không thể chỉ nói mua rồi phải được quyền bán, cũng không thể chỉ nói an sinh thì phải khóa chặt mọi thứ. Nếu nhìn hời hợt, rất dễ đứng nhầm phía của chính lợi ích mình.

1. Nhà ở xã hội là nhà để ở, nhưng lâu nay nhiều người vẫn nhìn nó như một tài sản có thể đi đường vòng

Câu đầu tiên cần nói rõ là nhà ở xã hội khác nhà ở thương mại ngay từ điểm xuất phát. Nó được thiết kế cho mục tiêu an sinh, tức hỗ trợ nhóm đối tượng khó tiếp cận nhà ở hơn mặt bằng chung của thị trường. Nói đơn giản, đây là một loại hàng hóa có kèm chính sách.

Vấn đề nằm ở chỗ, khi luật hiện hành cho phép sau 5 năm được bán ra theo cơ chế thị trường, thì rất nhiều người bắt đầu nhìn nhà ở xã hội không chỉ là chỗ ở, mà còn là một loại tài sản có thể tăng giá rồi bán lại.

Điều này không sai hoàn toàn ở góc độ quyền tài sản.

Nhưng nó bắt đầu làm lệch mục tiêu gốc của chính sách.

Nhà được xây để hỗ trợ người khó mua nhà, cuối cùng lại có thể trở thành bước đệm tài sản cho người vào trước.

Một người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội ở giai đoạn đầu với mức giá thấp hơn nhiều so với căn hộ thương mại cùng khu vực. Sau 5 năm, căn hộ được cấp sổ, giá khu vực tăng mạnh, họ bán lại theo giá thị trường cho người không thuộc diện chính sách. Như vậy, căn nhà ấy từ công cụ an sinh đã chuyển thành một tài sản thương mại hóa gần như hoàn chỉnh.

2. Nếu tiếp tục cho bán tự do sau 5 năm, người mua ở thật có thể vẫn là người thua

Nhiều người cứ nghĩ cho bán tự do là công bằng. Nhưng công bằng với ai mới là câu hỏi đáng bàn.

Nếu nhà ở xã hội được xây bằng cơ chế hỗ trợ về quỹ đất, ưu đãi, chính sách và thủ tục để giúp đúng nhóm yếu thế hơn, thì việc sau 5 năm căn đó đi hẳn ra thị trường tự do có thể làm quỹ nhà hỗ trợ bị rút ruột theo thời gian. Kết quả là người đến sau, dù vẫn thuộc diện khó khăn, lại càng khó mua hơn.

Quỹ nhà ở xã hội vốn đã thiếu.

Nhu cầu vẫn còn lớn.

Nếu cứ để nhà sau 5 năm ra hẳn thị trường mở, nguồn cung cho nhóm chính sách sẽ ngày càng teo lại.

Một công nhân hoặc gia đình trẻ đủ điều kiện mua nhà ở xã hội năm 2027 có thể sẽ phải cạnh tranh ít lựa chọn hơn, vì nhiều căn nhà ở xã hội đã giao từ các năm trước đã được bán ra ngoài thị trường tự do sau khi đủ 5 năm. Tức là người mua ở thật thuộc nhóm được hỗ trợ về sau lại phải đối diện thị trường khó hơn vì chính quỹ nhà hỗ trợ đã chảy dần ra ngoài.

3. Nhưng nếu siết quá chặt, người mua thật cũng thấy quyền lợi của mình bị bó

Đây là điểm khiến câu chuyện này không đơn giản. Người mua nhà ở xã hội cũng là người bỏ tiền thật, trả góp thật, gánh áp lực tài chính thật. Họ không thể cảm thấy thoải mái nếu mua một tài sản mà nhiều năm sau quyền chuyển nhượng vẫn bị giới hạn rất mạnh.

Cho nên, nếu sửa luật theo hướng chỉ được bán lại cho người đủ điều kiện chính sách, thì Nhà nước phải giải quyết thêm bài toán thanh khoản và quyền lợi hợp lý cho người mua thật.

Không thể chỉ siết mà không tính đến tâm lý sở hữu.

Không thể để người dân nghĩ rằng mình mua một tài sản nhưng quyền định đoạt bị co lại quá nhiều.

Nếu xử lý không khéo, người đủ điều kiện thật lại ngại mua nhà ở xã hội.

Ví dụ nhé, một cặp vợ chồng mua nhà ở xã hội để ở ổn định. Sau 8 năm, họ chuyển công tác sang tỉnh khác, cần bán căn hộ để đổi chỗ ở. Nếu thị trường chuyển nhượng bị bó hẹp chỉ còn trong nhóm người đủ điều kiện, quá trình bán có thể chậm hơn, khó hơn, giá cũng có thể bị ép hơn. Lúc đó họ sẽ thấy mình bị hạn chế quyền tài sản rõ ràng.

4. Điểm đúng của đề xuất mới là chặn bớt động cơ mua vì chờ bán lại

Theo tôi, đây là phần Bộ Xây dựng đang nhắm đúng. Khi một chính sách an sinh có khả năng tạo chênh lệch lợi ích lớn sau vài năm, thì rất dễ phát sinh những cách đi đường vòng như đứng tên hộ, mua hộ, chạy hồ sơ, giữ chỗ, rồi chờ đủ thời gian để bán.

Báo chí gần đây cũng phản ánh lo ngại về tình trạng đầu cơ ngầm, môi giới “chạy suất” và giao dịch nhà ở xã hội trái phép ở nhiều nơi. Đó là dấu hiệu cho thấy chính sách đang bị nhìn như cơ hội lợi ích chứ không chỉ là cơ hội an cư.

Nếu siết đầu ra, ít nhất động cơ mua để chờ bán tự do sẽ giảm đi. Người mua sẽ cân nhắc kỹ hơn mục tiêu thật sự của mình. Người chỉ nhắm vào khả năng chênh giá sau 5 năm sẽ bớt hào hứng.

Chính sách an sinh sẽ có cơ hội quay lại gần với mục tiêu ban đầu hơn

Một người đủ điều kiện trên giấy nhưng thực tế không thật sự cần nhà để ở, chỉ nghĩ rằng mua vào giá hỗ trợ rồi vài năm sau bán theo giá thị trường sẽ lời. Nếu luật sửa theo hướng không còn bán tự do, thì động lực kiểu này giảm rất mạnh ngay từ đầu.

5. Điểm chưa đủ là siết đầu ra thôi thì chưa xử lý hết gốc rễ

Tôi cho rằng, nếu chỉ sửa luật theo hướng hạn chế bán lại sau 5 năm mà không làm sạch khâu đầu vào, thì câu chuyện vẫn còn dang dở.

Vì sao? Vì vấn đề không nằm riêng ở bán lại. Nó còn nằm ở chuyện ai vào được từ đầu, hồ sơ có minh bạch không, xét duyệt có công bằng không, dữ liệu có công khai không, và có chặn được các giao dịch ngầm ngoài quy định hay không.

Nếu đầu vào vẫn dễ bị lách, thì đầu ra siết hơn chỉ khiến lách kiểu khác.

Nếu quy trình xét duyệt thiếu minh bạch, người mua ở thật vẫn chịu thiệt.

Nếu thông tin không rõ, thị trường ngầm vẫn sống tốt.

Một người thực sự cần nhà, đủ điều kiện, nhưng không nắm rõ thủ tục và không có thông tin sớm. Trong khi đó, người khác biết cách nhờ đứng tên, gom hồ sơ, tìm đường đi trước. Kết quả là người mua ở thật vẫn trượt ngay từ đầu, bất kể luật sau 5 năm quy định bán ra sao.

6. Người mua ở thật cần hiểu rằng nhà ở xã hội không nên được tính như một “món lời chờ thời”

Đây là chỗ tôi thấy rất nhiều người đang tự làm lệch kỳ vọng của mình. Nhà ở xã hội trước hết phải được nhìn là công cụ giúp ổn định chỗ ở. Nếu ai bước vào cuộc chơi này với tâm lý mua rẻ hôm nay để sau này bán theo thị trường, thì sớm hay muộn họ cũng bị ảnh hưởng bởi thay đổi chính sách.

Trong giai đoạn hiện nay, khi Chính phủ vừa tính chuyện siết phần chuyển nhượng, vừa tính chuyện mở rộng đối tượng thụ hưởng, người mua ở thật càng nên quay về câu hỏi cơ bản: mình mua để ở hay mua để giữ một cửa kiếm chênh trong tương lai.

Ví dụ, một gia đình trẻ có thu nhập vừa phải, đang thuê nhà và cần một nơi ở ổn định gần chỗ làm. Nếu họ mua nhà ở xã hội với tâm thế an cư dài hạn, thay đổi luật về chuyển nhượng sau 5 năm có thể không ảnh hưởng quá nhiều đến quyết định ban đầu. Nhưng nếu họ mua với kỳ vọng sau này thoát hàng tự do, thì toàn bộ bài toán sẽ khác.

7. Cách nhìn hợp lý hơn là vừa bảo vệ quỹ nhà, vừa giữ thanh khoản có điều kiện

Theo tôi, giải pháp tốt không nên cực đoan theo một phía. Không nên thả hoàn toàn để nhà ở xã hội chảy ra thị trường như nhà thương mại, nhưng cũng không nên khóa chặt đến mức người mua thật cảm thấy bị mắc kẹt.

Một hướng cân bằng hơn có thể là: Vẫn ưu tiên chuyển nhượng trong nhóm đủ điều kiện chính sách.

Có cơ chế mua lại hoặc hỗ trợ thanh khoản minh bạch.

Có cách xác định giá bán rõ để tránh ép giá người bán.

Công khai dữ liệu để giảm giao dịch ngầm.

Làm sạch quy trình xét duyệt từ đầu.

Đây mới là cách để người mua ở thật thấy chính sách công bằng với cả hai phía: người đang cần nhà hôm nay và người đã mua nhà ở xã hội trước đó bằng tiền thật.

Nếu Nhà nước hoặc chủ đầu tư có cơ chế mua lại rõ ràng khi người dân cần bán trong trường hợp chính đáng như chuyển nơi ở, thay đổi công việc, gia đình biến động, thì người mua thật sẽ yên tâm hơn rất nhiều so với việc chỉ nghe một câu chung chung là “không còn được bán tự do”.

👉 Nhìn rộng ra, tranh luận quanh chuyện nhà ở xã hội sau 5 năm có được bán tự do hay không thực ra đang cho thấy một câu hỏi lớn hơn: chúng ta coi nhà ở xã hội là công cụ an sinh dài hạn, hay chỉ là một bước đệm tạm thời trước khi nó trở thành hàng hóa như mọi căn hộ khác.

Tôi nghiêng về cách nhìn thứ nhất. Vì nếu mất đi mục tiêu an sinh, nhà ở xã hội sẽ rất nhanh mất luôn ý nghĩa tồn tại ban đầu.