Theo mình, thay vì nhìn vào giá nhà trước, hãy nhìn xem nơi đó có đang tạo ra nhiều của cải hay không. Vì giá bất động sản chỉ là kết quả cuối cùng của cả một quá trình phát triển kinh tế. Nhìn vào bảng thu ngân sách 6 tháng đầu năm 2026 là thấy khá rõ điều này.
TP.HCM tiếp tục dẫn đầu với hơn 500.000 tỷ đồng. Hà Nội đứng ngay sau với hơn 411.000 tỷ đồng. Điều khiến mình chú ý hơn cả lại là phía Bắc xuất hiện một "tam giác" rất đáng quan tâm: Hà Nội - Bắc Ninh - Hưng Yên.
- Hà Nội đứng thứ 2.
- Bắc Ninh đứng thứ 5.
- Hưng Yên đứng thứ 8.
Thoạt nhìn chỉ là vài con số. Nhưng phía sau những con số ấy là cả một bức tranh về năng lực tạo ra giá trị của một vùng kinh tế. Mình vẫn luôn tin rằng ngân sách không tự nhiên mà tăng.
Muốn thu được nhiều thuế thì phải có doanh nghiệp hoạt động, nhà máy sản xuất, người lao động có việc làm, hàng hóa được lưu thông, dịch vụ phát triển và tiêu dùng diễn ra mạnh mẽ. Nói cách khác, thu ngân sách là "bản báo cáo sức khỏe" của nền kinh tế địa phương.
Chính vì vậy, khi nhìn vào khu vực Hà Nội - Bắc Ninh - Hưng Yên, mình không chỉ nhìn thấy những con số.
Mình nhìn thấy hàng loạt tuyến hạ tầng đang và sắp hoàn thành như Vành đai 3, Vành đai 3.5, Vành đai 4, các tuyến cao tốc kết nối vùng, những cây cầu mới bắc qua sông Hồng... Những công trình này không đơn thuần giúp đi lại nhanh hơn, mà còn rút ngắn khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc, mở rộng không gian phát triển của cả vùng Thủ đô.
Mình cũng nhìn thấy hàng loạt khu công nghiệp liên tục mở rộng.
Bắc Ninh từ lâu đã trở thành cứ điểm sản xuất điện tử của nhiều tập đoàn toàn cầu. Hưng Yên những năm gần đây cũng tăng tốc rất mạnh về công nghiệp và logistics. Còn Hà Nội giữ vai trò trung tâm tài chính, thương mại, giáo dục và dịch vụ.
Ba địa phương này không cạnh tranh nhau, mà đang bổ trợ cho nhau. Nơi này tạo việc làm. Nơi kia cung cấp dịch vụ. Hạ tầng kết nối tất cả lại thành một vùng kinh tế thống nhất. Và khi doanh nghiệp đến, điều tất yếu sẽ xảy ra.
Người lao động sẽ đến. Chuyên gia sẽ đến. Gia đình họ cũng sẽ đến. Kéo theo đó là nhu cầu thuê nhà, mua nhà, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại... tất cả đều tăng lên. Đó mới là nền tảng khiến bất động sản có giá trị lâu dài.
Mình thấy nhiều người vẫn có thói quen đánh giá một khu vực chỉ bằng câu: "Giá ở đây cao quá." Nhưng thực ra, một bất động sản đắt hay rẻ không nằm ở con số tuyệt đối, mà nằm ở việc nền kinh tế phía sau có đủ mạnh để duy trì và hấp thụ mức giá đó hay không.
Có những nơi giá tăng rất nhanh vì tâm lý đám đông. Cũng có những nơi giá đi lên chậm hơn, nhưng được chống lưng bởi sản xuất, việc làm, thu nhập và dòng người dịch chuyển thật.
Hai kiểu tăng trưởng này khác nhau hoàn toàn.
Là người theo dõi thị trường nhiều năm, mình ngày càng ít quan tâm đến những cơn "sóng" ngắn hạn. Thứ mình dành thời gian nhiều hơn là đọc quy hoạch, xem hạ tầng, theo dõi dòng vốn FDI, tốc độ phát triển công nghiệp, quy mô dân số và khả năng tạo việc làm của từng địa phương.
Vì cuối cùng, bất động sản vẫn là một loại tài sản gắn chặt với nền kinh tế. Kinh tế càng tạo ra nhiều giá trị, con người càng tập trung về đó. Con người tập trung, nhu cầu nhà ở sẽ tăng. Và khi nhu cầu tăng một cách tự nhiên, giá trị bất động sản mới có nền móng đủ vững để đi đường dài.
Theo mình, tiền luôn chảy về nơi tạo ra nhiều giá trị nhất. Con người cũng vậy. Và bất động sản thường là điểm đến cuối cùng của cả hai dòng chảy đó. Thế nên, thay vì hỏi "Đất ở đâu sắp tăng giá?", có lẽ nên hỏi một câu khác đáng giá hơn: "Địa phương nào đang tạo ra nhiều việc làm hơn, thu hút nhiều doanh nghiệp hơn và đóng góp nhiều hơn cho nền kinh tế?"
Trả lời được câu hỏi đó, đôi khi bạn đã có lời giải cho bài toán đầu tư trong 5-10 năm tới.