Tuy nhiên, rất nhiều người đi mua nhà bằng cảm xúc: thấy lãi suất thấp là lao vào vay, thấy bạn bè mua nhà là sốt ruột, thấy giá có vẻ “ngon” là quyết. Kết quả là một số người sau vài năm không còn thấy hạnh phúc trong ngôi nhà mơ ước, mà chỉ thấy… mệt.
Hãy cùng phân tích một trường hợp điển hình để thấy rõ hơn các rủi ro thường bị đánh giá thấp:
Tình huống: Thu nhập 45 triệu/tháng, có sẵn 1,8 tỷ đồng tiền tiết kiệm, và đang cân nhắc vay thêm 2,3 tỷ để mua một căn nhà giá 4,1 tỷ.
Một lựa chọn nghe có vẻ “có cơ sở”, nhưng thực chất tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ tài chính nếu không đánh giá cẩn trọng. Dưới đây là 3 nguyên tắc cốt lõi mà bất kỳ ai cũng nên nắm vững để mua nhà trong “an nhàn”, thay vì "ăn năn".
1. Nhìn rộng: Hoạch định tài chính dài hạn, không chỉ vài năm đầu
Hầu hết người vay mua nhà hiện nay thường chỉ nhìn vào giai đoạn “trăng mật” – tức 3 đến 5 năm đầu được ưu đãi lãi suất, rồi tin rằng thu nhập mình sẽ tăng đủ để “cân được” phần còn lại.
Nhưng thực tế, giai đoạn lãi suất thả nổi mới là bài toán cần giải kỹ. Với khoản vay 2,3 tỷ trong 20 năm, sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất thả nổi phổ biến hiện nay khoảng 11–12%/năm, tương đương số tiền phải trả gốc và lãi từ 22–24 triệu đồng/tháng – tức ngốn gần 50% thu nhập hiện tại.
Quan trọng hơn, 20 năm là một hành trình dài, và không ai sống trong đường thẳng tài chính. Các sự kiện như: Sinh con, nuôi con, cho con học trường tư; Thất nghiệp, chuyển nghề, khủng hoảng sức khỏe; Phải hỗ trợ cha mẹ, người thân hoặc đầu tư cho mục tiêu khác...…đều có thể làm xáo trộn dòng tiền đáng kể. Nếu toàn bộ kế hoạch mua nhà chỉ dựa trên điều kiện hiện tại mà không dự phòng cho tương lai, thì một cú trượt nhỏ cũng có thể kéo theo cả hệ lụy lớn.
2. Tính sâu: Giữ tỷ lệ nợ/thu nhập trong ngưỡng an toàn
Một trong những nguyên tắc vàng của tài chính cá nhân là: Tổng số tiền trả nợ (gốc + lãi) hàng tháng không nên vượt quá 25–30% thu nhập.
Áp dụng vào trường hợp đang xét:
- 25% của 45 triệu = 11,25 triệu/tháng
30% của 45 triệu = 13,5 triệu/tháng
Trong khi đó, với khoản vay 2,3 tỷ, số tiền phải trả mỗi tháng sau ưu đãi là 22–24 triệu/tháng
=> Vượt xa mức an toàn tài chính gần gấp đôi.
Điều này không chỉ nguy hiểm ở khía cạnh toán học, mà còn ảnh hưởng nặng nề về mặt tinh thần. Nhiều người từng rơi vào tình trạng “sống để trả nợ”, lúc nào cũng canh ngày đến hạn thanh toán, dẫn đến căng thẳng, kiệt sức, mất khả năng linh hoạt với các cơ hội tài chính khác.
Đây là cái giá vô hình mà nhiều người không lường trước khi quyết định vay quá sức.
3. Chống sốc: Luôn duy trì quỹ dự phòng rủi ro tối thiểu
Một trong những sai lầm tài chính phổ biến khi mua nhà là… "dốc cạn túi". Tức là dồn hết tiền tiết kiệm để trả trước, mà quên mất quỹ dự phòng.
Tình huống trên khá điển hình: Sau khi trả trước 1,8 tỷ cho căn nhà, người mua gần như không còn quỹ phòng vệ tài chính. Trong khi các biến cố như bệnh tật, tai nạn, mất việc… là hoàn toàn có thể xảy ra trong 1–2 năm đầu, khi dòng tiền chưa ổn định trở lại.
Theo các chuyên gia tài chính, quỹ dự phòng nên đủ chi trả ít nhất 3–6 tháng sinh hoạt cơ bản. Ngoài ra, các công cụ bảo vệ tài chính như bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm sức khỏe cũng là những “lá chắn” cần thiết để không bị rơi vào khủng hoảng khi biến cố xảy đến.
Vậy giải pháp là gì?
Trước một bài toán mua nhà với nhiều tham số rủi ro như trên, giải pháp không phải là từ bỏ, mà là tái cấu trúc kỳ vọng và chiến lược.
1. Tạm thời hoãn lại tích lũy thêm vốn
Tiếp tục ở thuê và tiết kiệm thêm trong 1–2 năm, có thể giúp bạn giảm mức vay xuống dưới 1,5–1,8 tỷ. Khi đó, áp lực tài chính sẽ nhẹ nhàng hơn rất nhiều, đồng thời vẫn còn dư vốn để xây dựng quỹ dự phòng.
2. Điều chỉnh mục tiêu nhà
Thay vì cố đạt căn nhà 4,1 tỷ, hãy tìm kiếm những lựa chọn hợp lý hơn – như căn hộ khoảng 3–3,2 tỷ ở vị trí phù hợp, có thể không phải mơ ước nhất nhưng tài chính vững hơn, sống cũng an nhàn hơn.
3. Thiết lập “bộ giáp tài chính” trước khi xuống tiền
Trước khi ký hợp đồng mua nhà, hãy đảm bảo:
- Có tối thiểu 100–150 triệu tiền mặt dự phòng;
- Đã tham gia ít nhất một gói bảo hiểm sức khỏe hoặc nhân thọ cơ bản;
- Có kế hoạch đầu tư song song (nhỏ nhưng đều đặn) để không bị lệ thuộc hoàn toàn vào dòng lương.
Trong tài chính cá nhân, một căn nhà hợp lý là căn nhà không khiến bạn phải đánh đổi sự linh hoạt, cơ hội đầu tư, hay sức khỏe tinh thần. Hãy coi ngôi nhà như một phần trong bức tranh tài chính tổng thể – chứ không phải đích đến duy nhất.
Bởi ở đâu có tự do tài chính, ở đó mới thực sự là “tổ ấm”.