Ví dụ một căn 1 ngủ khoảng 42m², trước Tết giao dịch loanh quanh hơn 4 tỷ, thì hiện tại nhiều căn chỉ còn rao khoảng 3,3 tỷ. Tất nhiên thị trường vẫn có giao dịch, nhưng chủ yếu là những người mua để ở thật hoặc có góc nhìn đầu tư dài hạn.
Nhìn vào diễn biến đó, tôi lại nghĩ đến một câu hỏi thú vị hơn nhiều: khi không còn nhà đầu tư lướt sóng, không còn tâm lý FOMO, thì ai sẽ là người mua tiếp theo những căn hộ này?
Một bạn trẻ thế hệ 9X, 2K với mức thu nhập khá liệu có đủ khả năng mua một căn hộ 1N hạng A giá 4-5 tỷ không? Hay điều họ thực sự cần lại là những căn hộ hạng B, hạng C với mức giá phù hợp hơn để bắt đầu cuộc sống, ví dụ như khoảng 2-3 tỷ?
Tôi nghĩ đây mới là điều đáng suy ngẫm. Nhiều người phân tích bất động sản bằng nguồn cung, lãi suất hay quy hoạch, nhưng đôi khi lại quên mất một yếu tố quan trọng nhất: khả năng chi trả của người mua. Một sản phẩm dù đẹp đến đâu, nếu vượt quá khả năng chi trả của số đông thì tốc độ hấp thụ cũng sẽ chậm lại. Ngược lại, một sản phẩm vừa với túi tiền của tầng lớp trung lưu đang tăng lên mỗi năm sẽ luôn có một tập khách hàng rất lớn chờ phía sau.
Đó cũng là lý do tôi cho rằng trong giai đoạn tới, phân tích bất động sản không chỉ là phân tích dự án, mà còn phải phân tích xem người sẽ mua lại tài sản của mình trong tương lai là ai. Bởi giá bất động sản không được quyết định bởi người bán, cuối cùng nó luôn được quyết định bởi người mua.
Giai đoạn sắp tới, nếu muốn đầu tư bất động sản, đừng chỉ nghiên cứu bất động sản, hãy nghiên cứu người sẽ mua lại bất động sản của bạn.
Cre: Nguyễn Dũng