Dịch nôm na: Đất đang sốt, nhưng tiền thì… từ từ đã.

Động thái này không phải BIDV tự nhiên “khó ở”, mà là thực hiện đúng chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước: tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2026 không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Nghĩa là, bất động sản vẫn được vay, nhưng không còn là “đứa con được cưng chiều” như những giai đoạn trước.

Và nếu nghĩ chuyện này chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp, thì chưa đâu. Ở phía người mua nhà, tình hình cũng căng không kém.

Gần đây, cả 4 ngân hàng quốc doanh gồm Vietcombank, BIDV, VietinBank và Agribank đều đã đẩy lãi suất cho vay mua nhà mới lên ngang, thậm chí cao hơn ngân hàng tư nhân. Một nghịch lý khá thú vị, bởi trước đây, nhóm “big 4” thường được xem là nơi cho vay rẻ và ổn định nhất.

Giờ thì vai đã đổi. Người đi vay bắt đầu có cảm giác: vay mua nhà không còn là câu chuyện cố thêm chút là được, mà là bài toán phải… bấm máy tính kỹ hơn cả lúc tính tiền cưới.

Theo chia sẻ từ lãnh đạo một ngân hàng quốc doanh, hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản năm nay bị siết theo định hướng chung, nên việc tăng lãi suất thực chất là cách nắn dòng tín dụng. Tiền không bị chặn hẳn, nhưng được hướng sang các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh, thay vì dồn quá mạnh vào đất đai, nhà cửa.

Vậy là, ngân hàng đang bật đèn xi-nhan: Đường này đông rồi, mời rẽ sang làn khác.

Vấn đề là, trong bối cảnh đất đấu giá ven đô tăng gấp 5–9 lần giá khởi điểm, nhà mặt phố nội đô chạm mốc cả tỷ đồng/m², thì việc ngưng cho vay mới với doanh nghiệp bất động sản và tăng lãi suất với người mua nhà chẳng khác nào một gáo nước lạnh dội thẳng vào đà hưng phấn của thị trường.

Ở góc độ quản lý, đây là động thái dễ hiểu. Tín dụng bất động sản nếu tăng quá nhanh sẽ tạo rủi ro hệ thống, đặc biệt khi giá tài sản tăng nhanh hơn rất nhiều so với thu nhập và hiệu quả khai thác thực tế. Ngân hàng không muốn lặp lại kịch bản: giá tăng bằng niềm tin, còn rủi ro thì để tương lai gánh.

Nhưng ở góc độ thị trường, “kèo này” đúng là căng. Doanh nghiệp khó tiếp cận vốn mới sẽ buộc phải chậm triển khai dự án, cơ cấu lại dòng tiền, thậm chí bán bớt tài sản. Người mua nhà ở thực thì đứng giữa hai làn đạn: giá nhà chưa giảm, lãi suất lại cao hơn.

Kết cục có thể là một giai đoạn thị trường chậm lại, bớt hưng phấn, bớt ảo tưởng, và chỉ những dự án thật sự tốt, dòng tiền thật, nhu cầu thật mới trụ được. Đất vẫn còn đó, nhà vẫn còn đó, nhưng cuộc chơi “dùng đòn bẩy mạnh” rõ ràng đang bị nhắc nhở là… chơi vừa thôi.

Tóm lại, khi bất động sản đang tăng nhiệt thì ngân hàng chọn cách kéo phanh tay thay vì đạp ga. Không phải để dừng hẳn, mà để xe khỏi lao quá nhanh trong đoạn đường đầy ổ gà phía trước. Và với cả người bán lẫn người mua, có lẽ đây là lúc cần bình tĩnh hơn, vì tiền đang khó tính dần, không còn dễ chiều như trước nữa.