Và câu chuyện ấy đã lặp đi lặp lại suốt cả thập kỷ.

2010-2011: sốt vì cầu.

Thời điểm đó, giới đầu cơ ùn ùn mang tiền tỷ sang sông, đi trước đón đầu quy hoạch cầu Nhật Tân và cầu Đông Trù. Tâm lý lúc ấy chắc cũng chẳng khác bây giờ là mấy: “Mua trước đi, hạ tầng làm xong kiểu gì chẳng tăng.” 😅

Rồi đến 2014-2015, cơn sốt lại quay trở lại. Lần này là khi những công trình giao thông huyết mạch chính thức thông xe, đưa vào vận hành, cộng thêm Nhà ga T2 sân bay Nội Bài và đường 5 kéo dài. Hạ tầng càng rõ, kỳ vọng càng lớn. Và giá đất lại chạy.

Nhưng phải đến tháng 10/2019, Đông Anh mới thực sự có một cơn sốt khiến nhiều người phải “mắt chữ A, mồm chữ O”. Siêu dự án Thành phố Thông minh quy mô 272 ha, tổng vốn đầu tư lên tới 4,2 tỷ USD của Sumitomo và BRG động thổ.

Cùng lúc đó là câu chuyện hoàn thiện các tiêu chí để Đông Anh lên quận vào năm 2020. Hai thông tin cộng lại chẳng khác gì đổ thêm dầu vào lửa. Đất quê bắt đầu có giá… rất thành phố. 😂

Tại những khu vực sát dự án như Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Kim Nỗ, đất thổ cư trong ngõ, trước đó chỉ vài triệu đồng/m², đã bị đẩy lên khoảng 23-60 triệu đồng/m². Có lô đất 108 m² ở thôn Đồng Nhân, Hải Bối được hét giá tới 65 triệu đồng/m², chỉ vì nằm sát ranh giới dự án tỷ USD.

Mà không chỉ những khu vực sát dự án. Bắc Hồng, vốn xa trung tâm hơn, giá đất nền cũng lên khoảng 19 triệu đồng/m². Tức là tăng gấp đôi so với cuối năm 2018 và gấp 5-6 lần so với vùng giá thời điểm sốt đất năm 2008.

Rồi đầu năm 2021, đất Đông Anh tiếp tục tăng chóng mặt. Nhiều nơi tăng 15-20%. Có nơi tăng tới 50%. Nghe kể chuyện giá đất lúc ấy có cảm giác như bảng giá được cập nhật theo… từng giờ, từng ngày.

Hôm nay hỏi giá một mức. Mai quay lại: “Ơ, giá mới rồi em ơi.” 😂

Nhưng cũng chính những giai đoạn như thế mới khiến mình thấy một điều rất đáng sợ trong bất động sản: Khi giá tăng quá nhanh, người ta rất dễ mua không phải vì tài sản tốt, mà vì sợ ngày mai nó đắt hơn.

Và từ đó, thị trường bắt đầu xuất hiện cuộc đua: Ai mua trước thì thắng. Cho đến khi… Không còn ai mua sau nữa. Thực tế khoảng 5 năm trở lại đây, Đông Anh vẫn có những cơn sốt cục bộ theo từng dự án lớn.

Nhưng đến giữa năm 2025, những khu vực từng là điểm nóng như Đông Hội, Đông Trù, Lễ Pháp, Tiên Dương, Vĩnh Ngọc… đã không còn cảnh người người tấp nập đi xem đất như trước. Thậm chí có những lô đã cắt lỗ nhưng vẫn không có giao dịch thực.

Giá không giảm mạnh không đồng nghĩa với việc thị trường đang giao dịch tốt. Vì giá chào bán vẫn rất cao, nhưng người mua thật lại không dễ xuống tiền. Thế là xuất hiện cảnh: Người bán không muốn giảm. Người mua không muốn mua. Còn đất thì nằm im. 😅

Và nếu nhìn mặt bằng giá hiện tại thì càng thấy câu chuyện Đông Anh không đơn giản.

Những mảnh đất đẹp, vị trí đắc địa, có khả năng kinh doanh tại Đông Trù, Lễ Pháp, Tiên Dương, Uy Nỗ… vẫn đang được chào khoảng 197-250 triệu đồng/m².

Đất sát dự án Vinhomes Cổ Loa, mặt tiền kinh doanh khu vực Trung Thôn có giá khoảng 250-260 triệu đồng/m². Phương Trạch: khoảng 200-230 triệu đồng/m². Đất mặt đường Xuân Canh: khoảng 130-150 triệu đồng/m², gần như không thay đổi so với giai đoạn cao trào.

Tây Bắc Lễ Pháp: khoảng 90-115 triệu đồng/m². Tiên Dương, vị trí trong ngõ: khoảng 80-110 triệu đồng/m². Nguyên Khê, những mảnh có thể kinh doanh: khoảng 80-100 triệu đồng/m². Còn những vị trí ngõ nhỏ, nằm sâu trong làng ở Vân Nội, Bắc Hồng: khoảng 54-59 triệu đồng/m². Xuân Canh, đất trong ngõ: khoảng 86-100 triệu đồng/m².

Nhìn những con số này mới thấy giá đất Đông Anh đã đi xa đến mức nào. Nhưng cũng phải nhìn sang một vế khác: Rất nhiều nhà đầu tư vẫn đang mắc kẹt với những sản phẩm mua ở vùng giá cao, chưa thể bán ra để chốt lời.

Thực tế hiện tại là rất nhiều nhà đầu tư đang mắc kẹt với các sản phẩm giá cao, chưa thể bán ra chốt lời.

Và câu chuyện Đông Anh một lần nữa chứng minh: Từ lúc khởi công cho tới khi hạ tầng thực sự hoàn thiện và có cư dân về ở là một khoảng cách rất dài tính bằng nhiều năm. Hạ tầng không phải cứ khởi công hôm nay là ngày mai giá trị thực xuất hiện. Dự án cũng không phải cứ công bố là cư dân ngày mai kéo đến ở. Quy hoạch tạo ra kỳ vọng. Hạ tầng tạo ra tiềm năng. Nhưng cư dân, việc làm, dịch vụ và hoạt động kinh tế mới là thứ tạo ra giá trị sử dụng thực.

Và khoảng cách ấy được tính bằng nhiều năm, chứ không phải vài tháng. Đây là chỗ nhà đầu tư lướt sóng rất dễ nhầm.

Ai lao vào mua đuổi theo phong trào với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn sẽ rơi vào kịch bản "chôn vốn". Trường hợp mua phải các lô đất vùng ven chưa có hạ tầng hoặc pháp lý không rõ ràng thì khả năng chuyển nhượng rất khó khăn. 

Đặc biệt nếu mua phải đất vùng ven mà hạ tầng chưa có, pháp lý không rõ ràng, thì đến lúc thị trường nguội, việc chuyển nhượng càng khó. Lúc sốt, nhìn đâu cũng thấy người mua. Lúc hết sốt mới biết: Không phải cứ có người rao mua là có người mua thật.

Bác nào ở đây cũng đang mắc kẹt một lô bên Đông Anh từ đợt sóng trước chưa chốt lời được không? Vào điểm danh chia sẻ thực tế cho anh em cùng học hỏi kinh nghiệm với!