Hiện nay Hà Nội có khoảng 2,7–3 triệu hộ gia đình nếu tính cả cư trú thực tế. Nhưng trong đó có lượng rất lớn là lao động nhập cư, người ở thuê, người làm việc tạm thời hoặc các gia đình vẫn giữ gốc quê rất mạnh. Đến nghỉ lễ là khăn gói về quê ngay, chưa chắc đã có nhu cầu “cắm cọc cả đời” ở Thủ đô như nhiều người tưởng.

Thế nhưng suốt 2–3 năm qua, giá bất động sản Hà Nội lại tăng theo kiểu như thể… mỗi người dân phải mua thêm 3 căn nhà mới đủ sống.

Chung cư là ví dụ rõ nhất. Có những dự án tăng gần gấp đôi, thậm chí vài lần chỉ trong thời gian ngắn. Người mua sau nhìn bảng giá cũ mà tưởng nhân viên sale đánh máy nhầm. Căn hộ từng bị chê “xa trung tâm”, “đồng không mông quạnh”, giờ được giới thiệu bằng giọng điệu như Manhattan phiên bản Đông Anh.

Tất nhiên, mọi cơn sốt đều bắt nguồn từ cung – cầu. Hà Nội từng có giai đoạn thiếu nguồn cung thật. Pháp lý ách tắc, dự án chậm triển khai, hàng mới ra nhỏ giọt khiến giá bị đẩy lên mạnh. Nhưng vấn đề của thị trường là khi tâm lý đám đông nhập cuộc, giá thường không dừng ở mức “hợp lý”, mà sẽ chạy luôn sang trạng thái không ai hiểu vì sao nó tăng nữa nhưng thôi cứ mua đã.

Mà lịch sử mọi loại tài sản đều giống nhau: từ chứng khoán, vàng, crypto cho đến bất động sản, người đến sau thường là người trả tiền cho bữa tiệc của người đến trước.

Nhiều người đang mặc định rằng Hà Nội sẽ tiếp tục khan hiếm nhà ở trong nhiều năm tới. Nhưng nếu nhìn kỹ vào kế hoạch phát triển đô thị sau 2027 thì câu chuyện lại khác khá nhiều.

Hàng loạt đại đô thị vùng ven đang chuẩn bị bung hàng. Đông Anh, Gia Lâm, Mê Linh, Hoài Đức, Đan Phượng… đâu đâu cũng là quy hoạch khu đô thị vài trăm hecta. Rồi vành đai 4, các tuyến metro, hạ tầng liên vùng, giãn dân nội đô, cải tạo chung cư cũ… tất cả đang mở đường cho một làn sóng cung cực lớn xuất hiện trong vài năm tới.

Đó là chưa kể nguồn cạnh tranh từ các tỉnh vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh. Giờ đi từ Hà Nội sang các khu đô thị bên Hưng Yên nhiều khi còn nhanh hơn đi từ Hà Đông lên Cầu Giấy giờ cao điểm.

Khi nguồn cung đồng loạt xuất hiện, cán cân thị trường sẽ thay đổi. Bên bán sẽ không còn giữ thế thích bán giá nào thì bán như giai đoạn vừa rồi nữa.

Hãy thử đặt một câu hỏi rất đơn giản: với khoảng 3 triệu hộ dân hiện hữu, thị trường sẽ hấp thụ thế nào nếu vài năm tới có thêm hàng trăm nghìn căn hộ mới?

Ngay cả khi nhu cầu ở thật vẫn còn lớn, tốc độ hấp thụ cũng khó chạy kịp tốc độ bung hàng. Đặc biệt trong bối cảnh thu nhập thực tế của đa số người dân không tăng tương ứng với giá nhà.

Một căn hộ tăng từ 2 tỷ lên 5 tỷ thì nghe rất phấn khích với nhà đầu tư cũ. Nhưng với người mua mới, đó là khoảng cách từ “cố thêm chút là mua được” sang “thôi để kiếp sau”.

Nhiều người phản biện rằng nếu dư cung thì doanh nghiệp sẽ ngừng xây. Nghe hợp lý, nhưng thực tế ngành địa ốc không vận hành đơn giản như cái vòi nước thích mở thì mở, thích khóa thì khóa.

Phần lớn doanh nghiệp bất động sản sống bằng dòng tiền bán hàng. Họ phải xoay vòng vốn, trả lãi vay, cơ cấu trái phiếu, nuôi bộ máy, trả tiền đất, trả nhà thầu. Khi áp lực tài chính lớn, họ không thể “ngồi thiền chờ thị trường đẹp lên” mà ngược lại, càng phải bán nhanh hơn, mở hàng mạnh hơn, chiết khấu sâu hơn.

Đó là lúc thị trường bước vào cạnh tranh thật sự. Và khi cạnh tranh xuất hiện, cái gọi là “giá chỉ có tăng” bắt đầu lung lay.

Thực tế thì bất động sản không phải cổ phiếu thần thánh miễn nhiễm chu kỳ kinh tế. Hà Nội cũng không phải hành tinh riêng đứng ngoài quy luật cung – cầu. Thị trường nào tăng quá nhanh rồi cũng sẽ có giai đoạn hấp thụ lại, đi ngang dài hoặc điều chỉnh.

Sài Gòn từng trải qua. Đà Nẵng từng trải qua. Trung Quốc sau 2021 còn là ví dụ khổng lồ cho câu chuyện dư cung và đóng băng thanh khoản.

Nên việc mặc định rằng mua bất động sản Hà Nội ở bất kỳ vùng giá nào cũng thắng có thể là một ngộ nhận khá nguy hiểm.

Với nhà đầu tư lướt sóng, mua ở vùng giá cao luôn là trò chơi rủi ro. Còn với người mua ở thật, paradox thay, nguồn cung càng nhiều lại càng là tín hiệu tích cực. Vì chỉ khi cạnh tranh xuất hiện, người mua mới có quyền mặc cả, mới có nhiều lựa chọn và mới hy vọng tiếp cận được mức giá hợp lý hơn.

Cuối cùng thì thị trường vẫn sẽ quay về quy luật cũ của kinh tế học: giá chỉ bền vững khi được chống đỡ bởi thu nhập thật và nhu cầu thật, chứ không phải bởi tiếng hô hào ngoài sa bàn hay những câu chuyện “hôm qua anh A vừa lãi vài tỷ”.