Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua tại kỳ họp tháng 11/2023, đều có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Theo dự thảo nghị quyết vừa được Bộ Tư pháp công bố, Chính phủ đề xuất cho phép hai luật này có hiệu lực sớm 6 tháng.

Theo Bộ Xây dựng, Luật Nhà ở có nhiều nội dung mới mang tính đột phá quan trọng góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển nhà ở.

Việc 2 luật này có hiệu lực sớm 6 tháng cũng nhằm bảo đảm có hiệu lực đồng thời với Luật đất đai 2024 cũng đang trình Chính phủ đề nghị Quốc hội chấp thuận cho phép có hiệu lực từ 1/7.

Theo các chuyên gia, ba bộ luật có tầm ảnh hưởng quan trọng nhất tới thị trường bất động sản là Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản đã được thông qua. Đây được coi là những căn cứ bản lề góp phần giúp thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh. Khi chính thức có hiệu lực, ba bộ luật này sẽ có những tác động như sau đối với thị trường bất động sản.

Thay đổi và tác động của Luật kinh doanh bất động sản

Thứ nhất: Môi giới không được hoạt động tự do mà phải tham gia sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản

Tác động:

Tới thị trường chung: Tăng tính kiểm soát, giúp thị trường “vào nề nếp hơn”. Từ đó, giảm thiểu tối đa sự nhộn nhạo, các tác nhân có nguy cơ gây rối.

Tới khách hàng: Tăng mức độ an toàn với những giao dịch qua môi giới.

Tới Nhà nước: Tăng thu ngân sách, tránh thất thoát thuế từ thu nhập cá nhân của môi giới bất động sản.

Thứ hai: Toàn bộ thu nhập của môi giới phải được thanh toán thông qua chuyển khoản

Tác động: Giúp tăng thu ngân sách, tránh thất thoát.

Thứ ba: Phải công khai thông tin bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh.

Tác động: Đảm bảo sự công khai, minh bạch của thị trường. Tránh sự bất cân xứng trong các thông tin. Giúp các đối tượng cần thông tin được tiếp cận một cách nhanh chóng và chính xác .

Thứ tư: Ghi đúng giá giao dịch thực tế vào hợp đồng

Tác động:

Tới Nhà nước: Tăng thu ngân sách, tránh trốn thuế.

Tới các cơ quan quản lý: Có nguồn thông tin, dữ liệu đầy đủ, chính xác để phục vụ công tác quản lý, điều hành đảm bảo sát nhất với thực tế thị trường, nhất là với các quyết định liên quan đến giá

Thứ năm: cấm phân lô bán nền đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III

Tác động: Đảm bảo về quy hoạch và cảnh quan chung nhưng khiến nguồn cung trong ngắn hạn bị hạn chế.

Thứ sáu: Quy định trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị HĐMB thay vì 70% như hiện tại

Tác động:

Tới người mua nhà: Giảm áp lực về tài chính đồng thời cũng giảm thiểu tối đa rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Tới chủ đầu tư: Thu từ khách hàng là một trong những kênh dẫn vốn quan trọng cho chủ đầu tư. Trước quy định này, nguồn vốn từ khách hàng sẽ bị giảm, yêu cầu các chủ đầu tư phải chủ động tìm kiếm, thu xếp nguồn vốn từ các kênh khác nhằm đảm bảo cho quá trình thực hiện dự án.

Ngoài ra, có một số nội dung thay đổi khác trong Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/7 tới đây. Cụ thể, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập công ty, điều này giúp đơn giản hóa cho những cá nhân có bất động sản quy mô nhỏ muốn kinh doanh.

Quy định về công ty kinh doanh bất động sản chỉ cần 1 người có chứng chỉ môi giới thay vì 2 người như hiện tại. Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, về bản chất điều này tạo điều kiện, giúp đơn giản hóa thủ tục đối với các công ty kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, xét trong bối cảnh thị trường ngày càng yêu cầu khắt khe hơn đối với lực lượng môi giới bất động sản thì quy định này chưa thực sự giúp nâng cao ý thức về việc trang bị kiến thức, tham gia thi chứng chỉ hành nghề đối với môi giới bất động sản.

Quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ loại bỏ nhiều môi giới BĐS không chuyên, tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh, minh bạch.

Thay đổi và tác động của Luật Nhà ở

Thứ nhất: Quy định về chung cư mini

Nội dung 1: phải đủ các tiêu chuẩn về phòng cháy, chữa cháy, điều này góp phần đảm bảo an toàn, an sinh xã hội cho người dân.

Nội dung 2: Xem xét cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ điều kiệ, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở đối với người dân, đặc biệt là nhóm người có thu nhập thấp vẫn có thể sở hữu nhà.

Thứ hai: Không quy định thời hạn sở hữu chung cư

Quy định này tạo sự yên tâm của những người đang sở hữu chung cư. Góp phần thúc đẩy việc phát triển phân khúc này, trước bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, đặc biệt trong trung tâm các thành phố lớn, nơi mật độ dân cư đông đúc.

Thứ ba: Nhà chung cư xuống cấp, bắt buộc phải di dời mà người ở không di dời sẽ cưỡng chế .

Điều này đảm bảo sự an toàn và an sinh xã hội. Tạo điều kiện để các công tác di dời được thuận lợi.

Thứ tư, người gười Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà gắn với quyền sử dụng đất , làm tăng cầu đối với các sản phẩm bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trường thông qua việc thu hút một nhóm đối tượng có khả năng chi trả cao.

Thứ năm: Bổ sung đối tượng được đầu tư phát triển nhà ở xã hội và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội . Quy định này giúp tăng cung và phía cầu nhờ đa dạng hóa nguồn lực đầu tư, mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách hợp lý hơn, bổ sung các chính sách ưu đãi thiết thực.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2024 sẽ thanh lọc những chủ đầu tư tài chính kém, nguồn lực yếu. Chỉ có những chủ đầu tư nhiều tốt: tài chính tốt, sản phẩm tốt, pháp lý tốt,... mới có ghế trong “sân chơi" bất động sản mới. Các dự án bất động sản mới buộc phải hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch, thiết kế mới được bán hoặc cho thuê. Với quy mô và nâng cao chất lượng cũng như các tiện ích, hạ tầng ngày càng được nâng cao.

Hạ Vy/Nhịp sống thị trường